Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор, в противном случае договор считается не заключенным (ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна государственная регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности, что предусмотрено ст. 551 ГК РФ.
3. Договор мены. Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество, цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.
Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.
При оформлении договора мены требуется обращение сторон в органы местного самоуправления за принятием ей разрешения об обмене жилых помещений и последующее нотариальное оформление сделки по месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.
Сложность заключается в том, что у одной из сторон договора возникает, а у другой - прекращается право собственности на жилье. В связи с этим, не понятно, какая же выгода собственнику становится нанимателем. Однако это можно объяснить тем, что собственник приобрел свое помещение на основе гражданско-правовой сделки, а не на факте приватизации, и хочет произвести его мену на неравноценное (большее) жилье нанимателя с доплатой и потом приватизировать это помещение, а нанимателю необходимо меньшее в связи с нехваткой средств на оплату коммунальных услуг.
Также может возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, - к договору мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие отличия между этими договорами:
во-первых, при мене стороны руководствуются гражданским законодательством, а при обмене жилищным;
во-вторых, различен порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора и регистрация обязательны, а для обменивающихся все производиться через местную администрацию;
в-третьих, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом);
в-четвертых, при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене - нет;
в-пятых, при мене происходит переход права собственности, а при обмене - права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного соглашения происходит как в договоре обмена - через администрацию, но в то же время, с нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь происходит как передача права собственности, так и передача права пользования.
Механизм осуществления передачи жилья собственником нанимателю законодательно не определен, в настоящее время данная процедура осуществляется в соответствии с подзаконными актами субъектов федерации через органы местного самоуправления.
Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.
4. Договор дарения. Договор дарения выделяется в отдельный юридический факт, благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.
Во-первых, в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.
Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.
В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.
В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК РФ, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.
В конце скажем что, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
1.1 Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием (с изменениями на 30 декабря 2008 года)// Российская газета. 1993. 26 декабря.
1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации // Часть первая от 30 ноября 1994г. (ред. от 10 января 2003 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2003. № 2. Ст. 167; часть вторая от 26 января 1996г. (ред. от 9 апреля 2009г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2003. № 13. Ст. 1179; часть третья от 26 ноября 2001г. // СЗ РФ. № 49. Ст. 4552.
1.3 Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 г., 3 июня, 18, 29 декабря 2006 г., 21 июля 2007 г., 24 апреля, 30 июня 2008 г.) // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16
1.4 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 ,ред. от 23.07.2008)
1.5 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4 декабря 2006 г., 8 мая 2009 г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
1.6 Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963
1.7 Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г.) // Российская газета. 1993. 23 января
1.8 Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г, 29 декабря 2004 года) // Ведомости СССР. 1990. № 23. Ст. 422.
1.9 Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.
1.10 Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР. Утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 (с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31.
1.11 Инструкция о порядке бронирования жилого помещения. Утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 36 действует с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 34 // СП РФ. 1992. № 6. С. 31.
1.12 Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59, посвященное обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // ГАРАНТ – Справочная правовая система.
)