В соответствии с ч. 2 статьи 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Помимо основных обязанностей сторон в договоре участия в долевом строительстве могут предусматриваться и дополнительные обязанности, определяемые сторонами.

Статья 5 Закона о долевом строительстве устанавливает также неблагоприятные последствия для участника долевого строительства за просрочку внесения платежей, т.е. за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором участия в долевом строительстве цену:

- неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;

- односторонний отказ застройщика от исполнения договора.

Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве при наличии определенных оснований. Так, если по договору уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа, то основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка внесения участником долевого строительства платежа в течение более чем трех месяцев (ч. 4 ст. 5 Закона о долевом участии).

В случае если в соответствии с договором обязательство уплатить цену исполняется периодическими платежами, то однократное неисполнение или ненадлежащее исполнение такого обязательства не будет достаточным основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Достаточным основанием для одностороннего отказа ч. 5 ст. 5 признается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается просрочка внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствие с п. 2 ст. 7 Закона о долевом участии если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона (п. 3 ст. 7 Закона).

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве в части, не урегулированной нормами Закона, регламентируются положениями Гражданского кодекса. К таким отношениям применяются правила о двух- и многосторонних сделках, установленные в гл. 9 Кодекса, а также общие положения о договоре (ст. ст. 420 - 453). К обязательствам, возникшим из договора об ипотеке, применяются общие положения Гражданского кодекса об обязательствах (ст. ст. 307 - 419). Исходя из общих норм гражданского права допускается, в частности, заключение предварительного договора участия в долевом строительстве, а также применение к договору участия в долевом строительстве общих правил ГК РФ о прекращении гражданско-правовых обязательств, об изменении и расторжении договора и др.

«Конечная цель договора долевого участия в строительстве - передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику. Принадлежность этого договора к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность, предопределяет то, что обязанностью застройщика является не оказание каких-либо услуг, а передача помещения дольщику. Из этого следует, что именно застройщик, как контрагент дольщика отвечает перед последним за надлежащее исполнение данной обязанности, в том числе за своевременность и качество передаваемых помещений»[30].

Изложенная позиция представляется правильной, что подтверждается также и практикой рассмотрения судебных споров, возникающих в результате исполнения договора долевого участия в строительстве. Суды общей юрисдикции при рассмотрении конкретных споров, возникших из указанных договоров, заключенных с гражданином, удовлетворяя требования гражданина, полностью внесшего средства по договору долевого участия, о передаче квартиры в собственности применяют нормы Закона РФ «О защите прав потребителей»[31]. Применение норм указанного закона предусмотрено параграфом 2 главы 37, п. 3 ст. 740 ГК РФ, регулирующим отношения сторон по договору бытового и строительного подряда с участием граждан.

Аналогичная позиция изложена в письме Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП-167 «Об обязательствах по передаче дольщику обусловленной договором жилой площади»[32]. Рекомендации, изложенные в настоящем письме, основаны на требованиях ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР[33] о распределении жилой площади в построенных жилых домах между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

В соответствии с вышеназванными рекомендациями, в том случае, когда для строительства определенного жилого дома дольщик перечислил основному заказчику средства и в заключенном между сторонами договоре содержится условие о количестве квартир, подлежащих передаче дольщику заказчиком после принятия дома в эксплуатацию, а заказчик не выполняет свои обязательства по передаче обусловленной договором жилой площади дольщику, то последний имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о передаче соответствующей площади в натуре.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном строительстве широко используется институт долевого участия. Необходимо отметить, что долевое строительство не является изобретением постсоветского времени, так как оно существовало в виде организации различных кооперативов еще в 50-е годы XX в., правда, инициатива тогда больше исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий.

Суды по-разному подходили к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Судебная практика по применению к правоотношениям сторон Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. складывалась неоднозначно во всех регионах России.

Одни суды, рассматривая указанную категорию дел таким образом, что не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений нормами Закона РФ "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о возмещении материального ущерба, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом они, толкуя условия договоров буквально, приходили к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие названного Закона.

Другие отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе РФ "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что договоры не носили публичного характера, истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом в договорах указывалось, что стоимость квадратного метра площади зависит от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому выводы о применении упомянутого Закона отклонялись. )