Законодательство о защите прав потребителей предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс, а также Закон о долевом участии в строительстве.

2.3 Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве

Строительные компании по-прежнему выражают свое недовольство из-за целого ряда невыгодных им финансовых и технических моментов Закона об участии в долевом строительстве. Что, впрочем, не мешает им придумывать «левые», «обходные» схемы установленных правил. Отголоски дошли и до наших дней либо в виде отшлифованных временем и практикой вариантов мошенничества со стороны «липовых» застройщиков, либо в виде, казалось бы, мелких и несущественных отступлений строительных компаний от действующих норм при реальном возведении новостроек. И тот и другой случай плох, т.к. в результате страдают ни в чем не повинные люди - дольщики, решившие вложить свои кровно заработанные в квадратные метры первичного рынка недвижимости[35].

Так, с целью выйти за рамки регулирования указанного Федерального закона застройщики используют различные «левые» схемы, например вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи и ряд других.

Выглядит все это следующим образом. Гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения - основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.

Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре . А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.

Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.

Кроме того, вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.

Таким образом, с помощью векселя - а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, - строительные компании собирают денежные средства с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (гораздо чаще - когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.

Кстати, в этом может еще и «помочь» сам предварительный договор, точнее - его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может . А если не захочет по тем или иным причинам, то - " выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но . в установленный срок погашения". Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе[36].

Есть еще одна схема, в которой положение гражданина представляется ничуть не лучшим. Правда, касается оно только договоров об инвестиционной деятельности в сфере строительства, заключенных до 1 апреля 2005 г., т.е. не подпадающих под действие Закона об участии в долевом строительстве. Инвестиционный договор до указанной даты был заключен между определенными соинвесторами, а гражданину впоследствии предлагается заключить соглашение об уступке права требования в отношении оформления в собственность по завершении строительства выбранной квартиры. Согласившись, гражданин тем самым становится участником первоначального договора инвестирования, в котором . возможность подобной уступки вообще не допускается. Или допускается, но такую уступку при некоторых условиях можно представить непосредственно как привлечение денежных средств для строительства, а оплату по ней получает не первоначальный инвестор[37].

Бывает и так, что строительство жилья в новостройках некоторые граждане по неопытности пытаются проинвестировать на основании агентского договора. На практике такая схема используется для того, чтобы скрыть привлечение частных средств в строительство, ведь формально инвестирование в недвижимость осуществляет юридическое лицо, пусть и в интересах конкретных граждан. Агентский договор заключается между строительной компанией и самостоятельной фирмой-агентом, которая как раз и связывается "квартирным вопросом" с конкретным гражданином, оформляет и в последующем передает недвижимость. Несмотря на то, что в этом случае обязанности по сдаче готового объекта возникают все-таки у застройщика, а не у агента, при каких-либо проблемах доказать свою правоту в суде гражданину будет довольно трудно.

Довольно рискованно также приобретать жилую недвижимость через ЖСК - жилищно-строительные кооперативы, пожалуй, за исключением случая, когда сразу же после определения с подходящим вариантом его сразу же оформляют в собственность. Правда, бывает это крайне редко. Гораздо чаще гражданин, становясь членом ЖСК и выплачивая паевые взносы на квартиру, фактически выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием в строительстве, и нарушить его права здесь значительно проще. Ведь право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, в которые при желании можно внести "выгодные" изменения и т.д. Кроме того, у самого ЖСК могут возникнуть проблемы того или иного рода, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности.

Гражданину нужно быть крайне осмотрительным, прежде чем давать согласие на заключение подобных сделок. Следует также учитывать еще и отсутствие единой судебной практики по этой проблеме, дающей соответствующую правовую оценку. Да, в конкретной ситуации конкретный суд может посчитать формально законное соглашение притворным, с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве и применить к сложившимся отношениям Закон об участии в долевом строительстве, что позволяет гражданину рассчитывать, например, на возмещение убытков, получение неустойки, с одной стороны, а с другой - поставить проблемные вопросы с оформлением права собственности, регистрацией договора и др.

Кроме того, заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.

Рассмотрим ещё одну важную проблему – правовое регулирование объектов незавершенного строительства.

Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, строительство которого приостановлено в связи с истечением сроков строительства и из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. )