Правовой основой института непосредственного управления многоквартирным домом, также являются нормы статей 37 – 39 ЖК РФ: нормы регулирующие режим использования, долю расходов на содержания общего имущества, правила содержания общего имущества

Содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Устанавливают нормы связанные с:

– определения долей в общей собственности;

– основание возникновения права на долю в общем имуществе;

– правила перехода доли в общей собственности;

– норма запрещающая выдел доли в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

– запрет отчуждать свою долю отдельно от права собственности на жилое помещение собственника;

– обязанность собственников МКД нести бремя содержания общего имущества МКД, – правило которое устанавливает распределение расходов на содержание общего имущества МКД согласно доли собственника жилого помещения в общей собственности многоквартирного дома;

– правила содержания общего имущества МКД устанавливаемые Правительством Российской Федерации, эти правила так же являются правовой основой для института непосредственного управления МКД.

Нормы статей с 44–48, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулируют способ содержания и управления многоквартирным домом, его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения, с помощью общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: компетенция, порядок проведения, регламент и форма принятия решения. Подводя итог первого раздела, следует определить круг нормативно-правовых и нормативных актов, создающих правовую основу института непосредственного управления многоквартирным домом, в их число входит:

– Конституция Российской Федерации;

– нормы Гражданского права, содержащиеся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994. г №51-ФЗ и Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

– федеральном законе №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

– федеральный закон №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

– нормы Жилищного права, содержащиеся в:

а) федеральном законе №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»;

б) жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года;

– постановление правительства Российской Федерации №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;

– постановление Правительства РФ №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

– постановление Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

– постановление Правительства РФ №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

– постановление Правительства Российской Федерации №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

2.1 Права и обязанности собственников помещений в МКД

«Говоря о правах и обязанностях собственников общего имущества многоквартирного дома, следует отметить что, права и обязанности не могут распространятся на помещения расположенные внутри жилых или нежилых помещений, не являющимися помещениями общего пользования и объектов не входящих в состав общего имущества, находящихся в собственности различных лиц».

«Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности».

2.1.1 Право собственности на общее имущество МКД

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в связи с осуществлением сделки, или в связи с наследованием недвижимого жилого или не жилого помещения в многоквартирном доме. Право собственности подразумевает наличие трёх составляющих субъективного права на собственность, это право владеть, пользоваться, распоряжаться.

Все перечисленные основания права собственности на недвижимое имущество, подлежат обязательной государственной регистрации.

Смысл и содержание государственной регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Поэтому право собственности граждан на объекты общей собственности в многоквартирном доме возникает с момента совершения гражданско-правовой сделки, принятия наследства, с момента законного владения недвижимого на вновь создаваемое имущество, до 21 января 1998 года, то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ, и с момента государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», №122-ФЗ».

Продолжая тему о праве собственности на общее имущество собственников МКД, следует определить состав этого имущества. «По мнению С.В. Мятиящук: Современные жилые многоквартирные дома являются сложными конструктивно-техническими сооружениями, обладающие множеством технологических устройств, входящих в состав самого строения.

С вязи с этим, появилась необходимость определить законом перечень объектов входящих в состав общего имущества, так как от бесперебойного функционирования этих объектов зависит качество проживания жителей дома, и в первую очередь собственников МКД».

В соответствии ч. 2, ст. 290 ГК РФ и ч. 1, ст. 36 ЖК РФ, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Владея этим имуществом, собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а так же совершать иные действия, влекущие передачу этой собственности отдельно от права собственности на квартиру, собственник без согласия других собственников жилых помещений в МКД не в праве принимать решения связанные с изменением границ дома и земельного участка находящегося в общей собственности, принимать решения по вопросу реконструкции, ремонту, выбору способа управления МКД и выбора управляющей организации без предусмотренной для этой цели специальной согласительной процедуры».

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей. )