2.2 Общее собрание собственников помещений как орган управления МКД

Имея в собственности жилое или не жилое помещение в многоквартирном доме, у собственников помещений есть право на участие в управлении многоквартирным домом, сохранить многоквартирный дом, и прилегающее к нему общее имущество, в хорошем техническом и косметическом состоянии, а в некоторых случаях, и улучшить, модернизировать, сделать комфортнее общее имущество, произвести текущий или капитальный ремонт многоквартирного дома или общего имущества собственников.

Для реализации этого права, ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрен орган управления многоквартирным домом, им является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Нормами этой статьи детально регламентируется процедура созыва и проведения общего собрания, включая порядок определения лиц, имеющих право на участие в общем собрании, формирования повестки дня, сообщения информации об общем собрании, определения кворума собрания, учета и подсчета голосов собственников. Большинство норм, регулирующих порядок проведения общего собрания, носит императивный характер, т.е. не может быть изменено по соглашению с собственниками. Данная, необходимость вызвана не допустить злоупотреблений, поэтому норма носит императивный детально прописанный порядок созыва и проведения общего собрания собственников.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом признано общее собрание собственников помещений в данном доме. Такой орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах независимо от вида жилищного фонда (государственный, муниципальный или частный).

2.2.1 Компетенция общего собрания собственников МКД

Как уже говорилось выше, созывается для принятия решения по вопросам содержания и распоряжения общим имуществом МКД, ст. 45 ЖК РФ предусматривает два вида общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме – годовое и внеочередное. к их компетенции относится:

– принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

– принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

– другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить и внеочередные собрания. По смыслу действующего жилищного законодательства, все отличие между общим годовым и внеочередным собранием состоит в том, что последнее проводят не в обязательном порядке, а по желанию хотя бы одного из собственников квартиры в данном доме. В соответствии ч. 3, ст. 45 ЖК РФ для принятия решения на общем собрании необходимо наличие кворума, участия в собрании собственников которые обладают долей в общем имуществе МКД более 50 процентов.

2.2.2 Порядок организации общего собрания МКД

Правила проведения общего собрания собственников помещений в много квартирном доме впервые установлены в ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в много квартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общ им собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Такое общее собрание может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых ил и нежилых помещений многоквартирного дома). Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.

Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем:

а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

б) проведения заочного голосования, путём передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Инициатор общего собрания обязан разместить информацию в которой должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форму проведения данного собрания. Жилищным кодексом РФ предусмотрены две формы принятия решений общим собранием собственников.

Очное голосование предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня.

Заочное голосование – это выявление мнения собственников способом письменного опроса. Собственники в письменном виде выражают свое мнение по вопросам, поставленным на голосование.

При заочном голосовании собственник помещения в многоквартирном доме заблаговременно получает сообщение о проведении собрания. Если он определился по вопросам повестки дня, то выражает свое мнение письменно, направив свое решение по адресу, указанному в сообщении, как правило, в адрес инициатора проведения собрания;

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решение общего собрания и голосование на общем собрании

В общем собрании собственников помещений фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.

Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:

– о реконструкции много квартирного дома (в т. ч. с его расширением ил и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. о введении ограничений пользования им; )