ГЛАВА 1. Понятие договора участия в долевом строительстве обьектов недвижимости

1.1 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Сегодня в условиях отсутствия или недостаточности государственных капитальных вложений большинство объектов недвижимости строится за счет средств частных инвесторов, привлечение которых происходит на основе договора участия в долевом строительстве. До принятия ЗаконаРФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» это договор часто называли инвестиционным договором в сфере строительства, договором финансирования строительства и другими. Практическая распространенность данного договора обусловлена возможностью эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства активы. В свою очередь инвестор (участник долевого строительства) получает возможность поэтапного внесения денежных средств в процессе строительства, кроме того, конечная стоимость объекта, созданного в результате такой деятельности, как правило, меньше, чем стоимость аналогичного объекта в готовом виде, приобрести который возможно по договору купли-продажи. Поэтому, данный договор в настоящее время выступает одним из инструментов решения жилищной проблемы в России.

Данный вид договора является новым для российского законодательства и до принятия специального Закона, регулирующего отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств дольщиков для строительства объектов недвижимости, он не входил в систему поименованных договоров Российской Федерации. Однако набор поименованных договоров любой страны не всегда соответствует рыночным интересам. Это неизбежно приводит к появлению так называемых непоименованных договоров (contractus innominati). [26] Тем более, что основу выделения договора нового вида предопределяет экономическая сущность отношений, опосредствуемых договором. Специфичность рассматриваемых отношений на лицо, что обусловливает своеобразие по экономическому содержанию и юридическим признакам обязательств вытекающих из них.

Однако ввиду отсутствия достаточного законодательного регулирования отношений долевого участия в строительстве самостоятельность договора, регулирующего эти правоотношения, долгое время ставилась под сомнение.

Между тем, самостоятельность этого договора обусловлена его правовой природой. Исходя из анализа ряда работ по данному вопросу [41, 48, 31, 39, 47], а также изучения судебной практики, мы можем утверждать, что этот договор не содержит даже элементов предусмотренных Гражданским Кодексом РФ [1] (далее ГК РФ) договоров.

Так организация, привлекающая денежные средства для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с участниками договоры купли-продажи, поэтому отсутствуют основания для поиска элементов договора купли-продажи. При рассмотрении договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа. [50] Отсутствие у вклада в долевое строительство юридических признаков названных правовых категорий не позволяет отнести договор участия в долевом строительстве и к предварительному договору. Не является участник долевого строительства и заказчиком, следовательно, не имеет смысла искать черты сходства с подрядными договорами или договорами об оказании услуг. У участников и застройщика нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, т.е. нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества. Сложно отыскать в отношениях между застройщиком и участником долевого строительства элементы договоров комиссии или агентского договора ввиду отсутствия конкретного поручения участника по поводу распоряжения его средствами. Участнику, желающему приобрести право собственности на часть объекта недвижимости, абсолютно безразлично, каким образом застройщик приобретет этот объект в целом (какого подрядчика найдет, каких инвесторов дополнительно привлечет и т. п.).

Соответственно, договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать и в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров. Этот договор до недавнего времени скорее относили к так называемым договорам особого рода, возможность заключения которого проистекала из Федерального Закона РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [5] и правомерность его существования основывалась лишь на норме ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.

Исходя из этого, в связи с отсутствием законодательного регулирования правоотношений складывающихся в процессе финансирования строительства, основным источником правовой регламентации взаимоотношений сторон являлся сам договор. При этом споры, возникающие в ходе осуществления договора, могли быть разрешены исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть с помощью аналогии.

Таким образом, правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, а также иных объектов недвижимости уже не первый год ставят в тупик как правоприменителей, так и исследователей теории права. Неоднозначная судебная практика, была следствием практически полного отсутствия правового регулирования в этой сфере. Сейчас, когда долевое строительство, наконец, дождалось специального закона, более чем любопытно взглянуть, каким же этот многострадальный договор предстанет в свете его норм.

Статья 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» пополнила классификацию гражданско-правовых договоров новым видом - договором участия в долевом строительстве (ранее данный договор чаще всего именовался как договор долевого участия в строительстве) и определила его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Существенными условиями договора долевого строительства закон признает:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-гарантийный срок на объект долевого строительства. )