Таким образом, анализируя вышесказанное можно сделать вывод о том, что законодатель учел интересы участников долевого строительства, оградив их от возможных неблагоприятных последствий в результате вступления в отношения с несостоятельными застройщиками. Во исполнение указанной цели в Закон внесены нормы направленные на обеспечение стабильности отношений, складывающихся между застройщиком и конкретным участником долевого строительства. Однако не все указанные меры сочетаются с интересами застройщиков, а порой даже ставят их в крайне невыгодное положение.

1.3 Существенные условия договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Форма договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

До принятия Закона отношения между сторонами по поводу финансирования строительства жилья осуществлялись на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ (ст. 8 ФЗ РФ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), тем более, что суды при решении спорных вопросов исходят из содержания договора, а не из его названия [22]. Кроме того, ввиду отсутствия до недавнего времени законодательно установленной формы договора, регулирующего отношения участия в долевом строительстве, мы могли судить о его элементах только на основании тех договоров, которые имеют место на практике, а также исходя из общих положений об обязательствах и существа данных отношений.

Для того чтобы заключить договор необходимо определить условия, на которых будет достигнуто соглашение. Конечно, в первую очередь это касается существенных условий, так как если они не будут согласованы, договор не будет считаться заключенным. Поэтому важно было четко определить какие условия являются существенными для данного договора, ведь это зависело от его специфики. Согласно ст. 432 ГК РФ, во-первых, в любом договоре существенными являются условия о предмете. Это положение нашло отражение в ст. 4 Закона, так под предметом в договоре участия в долевом строительстве понимается та часть строящегося объект недвижимости, которая подлежит передаче в собственность участнику.

Таким образом, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Судя по приведенной выше формулировке существенного условия о предмете договора, например параметры квартиры, подлежащий передаче участнику, должны быть четко определены, поскольку приобретаемую жилплощадь надо, как говорится, «идентифицировать» [35] - конкретно определить объект. При этом в литературе высказывалось мнение о том, что строящийся объект недвижимости может быть определен путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче дольщику (индивидуальный признак) либо через пропорцию участия дольщика в общем объеме финансирования строительства (родовой признак) [31].

Кроме того, в соответствии с требованиями п. 1 ст. 25.1 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7], согласно которому на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. То есть, в случае, когда предметом договора участия в долевом строительстве жилья выступает отдельная квартира для того, чтобы индивидуально определить ее необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней в квартире; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную; наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома [31].

Как отмечает А. Шаханов, при определении предмета договора родовыми признаками необходимо указывать в договоре твердую цифру общего объема финансирования строительства в целом, общей и полезной площади объекта, и указывать стоимость каждого типа помещений в объекте. Иначе дольщик рискует погрязнуть в судебных спорах по определению его конкретной доли. Тем более, что при возникновении спора между застройщиком и дольщиками суд отдаст предпочтение в удовлетворении требований дольщиков, доли которых индивидуально определены [31]. Таким образом, предпочтительнее определять предмет договора по индивидуальным признакам.

В свою очередь, согласно смысла, приведенного выше требования о предмете договора, мы считаем целесообразным в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве считать проектную документацию. Так как она играет немаловажную роль для строительства объекта недвижимости начиная с момента получения застройщиком разрешения на строительство (п. 4 ч. 1 ст. 21 Закона). Кроме того, в соответствии с проектной документацией составляется проектная декларация, которая исходя из требований ст. 19 Закона подлежит обязательному опубликованию до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

2)В качестве существенного Закон называет условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Вводится законная неустойка за просрочку передачи квартиры. Теперь при обращении в суд у гражданина будет полная ясность с тем, в какой сумме требовать взыскание неустойки, а у суда – в какой сумме эту неустойку взыскивать. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства (ч.1. ст.6 Закона), за исключением случая, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. При этом застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3. ст. 6 Закона).

Таким образом, законодатель четко указал, какой именно срок является определяющим в поиске ответа на вопрос о надлежащем исполнении обязательства сторон по договору. Ведь обязанности застройщика в срок передать участнику строительства объект недвижимости корреспондирует обязанность участника принять этот объект. Кроме того, факт передачи (с момента подписания сторонами передаточного или иного документа о передаче) застройщиком участнику объекта долевого строительства является основанием считать обязательства застройщика исполненными (ч. 1 ст. 12 Закона). Соответственно теперь нет необходимости отдельно указывать в договоре срок начала и окончания строительства, а также срок сдачи готового объекта в эксплуатацию, что до недавнего времени было широко распространено в практике заключения таких договоров.

3)Следующим существенным условием Закон называетцену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Ценой договора участия в долевом строительстве является тот объем денежных средств, который участник обязан уплатить для строительства объекта недвижимости. Таким образом, законодатель четко определил, что в качестве вклада в долевое строительство могут быть только денежные средства. В силу ч. 1 ст. 5 Закона цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Учитывая то, что размер привлекаемых денежных средств участников всегда превышает фактические затраты застройщика на реализацию строительного проекта и что статьей 18 Закона установлено строго целевое использование средств, полученных от участников долевого строительства, застройщики вынуждены будут достаточно точно определять размер денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости и средств, получаемых ими в качестве оплаты своих услуг. )