В связи с этим самостоятельную обязанность арендатора составляет обязанность целевого использования земли, что и закреплено в земельном законодательстве. Понятие целевого использования земельного участка включает в себя, в том числе, использование участка в режиме, свойственном для данной категории земель, обязанность не выходить за пределы так называемого разрешенного использования, а также обязанность применять те способы использования земли, которые не причиняют вреда земле как природному объекту[18].

Самостоятельной обязанностью арендатора является также обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Данная обязанность фактически шире, так как в соответствии с Градостроительным кодексом, Законом о государственном кадастре и другими нормативными правовыми актами на арендатора возлагается обязанность обеспечить межевание, восстановить границы, если они разрушены или повреждены, и т.п. Это обязанность не только в отношениях с государством или соответствующим муниципальным образованием, но и в отношениях с арендодателем.

Самостоятельной и значимой для рассматриваемых отношений является и обязанность осуществлять мероприятия по охране земель. В литературе вопрос о том, что входит в понятие «охрана земель», а также о соотношении данного понятия с близкими ему («рациональное использование» и др.) является спорным[19]. Однако применение различных организационно-правовых форм использования земли всегда обоснованно связывалось с вопросом ее рационального использования. В целом эта проблематика не относится к теме работы, ряд вопросов вообще имеет административный характер. В данном случае необходимо лишь подчеркнуть, что содержательная часть самых различных обязанностей лиц, фактически владеющих участками земли, может и должна составлять также и обязанности непосредственно по договору.

В частности, было бы правильным считать, что в числе обязанностей арендатора перед арендодателем есть и обязанность по рациональному использованию земельного участка, обеспечению охраны земель[20]. В отношениях аренды земельных участков, прежде всего имеющих сельскохозяйственное назначение, данная обязанность перерастает из публично-правовой в частноправовую.

Важными для обеспечения устойчивости права аренды являются нормы законодательства о сохранении в силе договора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество (земельный участок) к другому лицу (ст. 617 ГК РФ). При смене арендатора договор аренды не всегда сохраняет силу. По общему правилу в случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, в случае, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет требуемых документов на землю, - например, в связи с тем, что договор аренды не был своевременно оформлен. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на данный участок. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отношении данного участка. Неисполнение обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков[21]. Так, участок, передаваемый в аренду, может быть обременен сервитутом. В п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника.

В силу ст. 613 ГК РФ при передаче земельного участка, обремененного сервитутом, в аренду права сервитуария сохраняются, к арендатору переходят обязанности (позитивные и негативные) собственника служащего земельного участка по договору о земельном сервитуте, корреспондирующие соответствующим правам сервитуария. Кроме договора, основанием возникновения земельного сервитута могут быть: закон, административный акт и судебное решение. В литературе высказывается мнение, что основанием возникновения сервитута может быть и односторонняя сделка, например завещательный отказ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии. Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом Кодекс содержит немало норм, являющихся по своей сути гражданско-правовыми. Однако уже в силу их присутствия именно в ЗК РФ имеются основания для отнесения их к нормам земельного права.

Эту ситуацию можно рассматривать как с позиции, предложенной в п. 2 ст. 3 ГК РФ, так и с позиции п. 3 ст. 3 Кодекса. Представляется, что основной причиной подобных проблем является «самостоятельность» земельного права в российской правовой системе, что не характерно для большинства других национальных правовых систем. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей правоприменительных органов и законодателя.

Так, существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ЗК РФ арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

Таким образом, ГК РФ и ЗК РФ имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК РФ, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК РФ.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6428. )