Земельным кодексом РФ установлены также иные основания приобретения права собственности гражданами: это безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ, - на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

Следует отметить, что права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закреплены в ст.264 ГК РФ. Так, согласно п.2 и 3 названной статьи, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участками на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владельцы земельных участков, не являющихся собственниками, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками имущества, содержится в ст.216 ГК РФ.

Как сказано выше, порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование закреплен в ст.20 ЗК РФ и в ст.ст.268, 269 ГК РФ.

Статья 216 ГК признает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вещным правом. Как следует из ст.20 ЗК РФ и 268 ГК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 269 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование и вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).

Гражданам (как и юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо федеральными казенными предприятиями), земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п.2 ст.20 ЗК РФ). Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется. На основании п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения регулируется ст.21 ЗК РФ, а также ст.ст.265,266,267 ГК РФ.

Важно, что соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса от 2001г. прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.

Однако та же ст. 21 ЗК РФ указывает, что право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).

Право владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, могут обладать только граждане. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Порядок предоставления земельных участков в аренду регулируется ст.22 ЗК РФ в совокупности с нормами гражданского законодательства (гл.34 ГК РФ). Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (ст. 22 ЗК РФ).

Как следует из ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). В соответствии со ст.22 ЗК РФ, по общему правилу, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды. Изъятые из оборота земельные участки (ст.27 ЗК РФ) не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) закреплено в ст.23 ЗК РФ. При этом, ЗК закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т.е. на участке, право на который у лица отсутствует). Правила установления частных сервитутов регулируются ст. ст. 274 - 277 ГК. Суть их заключается в том, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается. )