Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 2 Закона «Об иностранных инвестициях» объектами инвестиционной деятельности являются вклады в любые объекты и виды деятельности, не запрещенные для таких инвестиций законодательными актами Республики Казахстан. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. [17, c.77]

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 388 ГК РК, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 388 ГК РR относятся условия:

1) о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РК. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РК (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РК. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 388 ГК РК, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. [6, c.142]

В инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Республике Казахстан и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора. [17, c.61]

На практике выделяют несколько групп договоров объединенных под общим названием «инвестиционные договора» или договора в инвестиционном процессе.

Инвестиционные договоры в сфере реконструкции (строительства) являются наиболее распространенными. Они различаются в зависимости от предмета договора. Например, договор о предоставлении аварийного жилищного фонда на инвестиционных условиях - предметом договора является объект недвижимости, относящийся к жилому фонду, инвестиционный договор о реконструкции чердака (мансарды) - предмет договора - нежилое помещение, входящее в состав общего имущества дома, договор об инвестиционной деятельности - предмет договора - объект недвижимости, относящийся к нежилому фонду, и др. Сторонами таких договоров являются инвестор и заказчик, права и обязанности которых составляют содержание договора. Нужно отметить, что в каждом конкретном случае содержание договора различается, т.е. на сегодняшний день нельзя выделить унифицированную модель инвестиционного договора в сфере строительства (реконструкции).

Инвестиционные договоры в сфере интеллектуальной собственности реже встречаются в практике, однако также регулируют отношения в сфере капиталовложений. Особенности инвестиционных договоров в сфере интеллектуальной собственности зависят от особенностей того объекта интеллектуальной собственности, в передаче прав на который заинтересован инвестор. Соответственно, предмет договора - права на объект интеллектуальной собственности, в создании которого заинтересован инвестор. Стороны инвестиционного договора - инвестор и автор. Содержание договора составляют права и обязанности сторон по созданию объекта интеллектуальной собственности, передаче прав инвестору на объект интеллектуальной собственности, осуществление капитальных вложений инвестором.

Подводя итог изложенному в этом разделе, можно сделать вывод, что договоры, опосредующие инвестиционную деятельность, это:

- договорные виды, предусмотренные в ГК, такие как купля-продажа, договор простого товарищества, подряд и др.;

- инвестиционные договоры, непредусмотренные в ГК, отличные друг от друга, заключаемые в сфере капитальных вложений и реализующие, помимо интереса инвестора, публичный интерес.

Инвестиционные договоры, заключаемые в сфере капитальных вложений, также неоднородны, можно выделить два различных направления в зависимости от характера прав, возникающих на объект инвестирования: это инвестиционные договоры, опосредующие передачу вещных прав и исключительных прав. К инвестиционным договорам первой группы относятся договоры по строительству (реконструкции) объектов недвижимости, а договоры инвестирования в создание объектов интеллектуальной собственности представляют вторую группу.

Заслуживает внимания позиция с отнесением инвестиционного договора к предварительным, тогда предмет договора - обязанность заключить основной договор, и в нем должны быть поименованы существенные условия основного договора. Сама передача средств, в таком случае, опосредуется договором займа. [17, c.89] )