В практике нотариусов нередко возникают вопросы о форме уведомления о намерении расторгнуть рентный договор, о процедуре выдаче нотариусами свидетельств о праве на наследство после плательщика ренты, о включении получателя ренты в круг наследников плательщика ренты по закону. Отмеченные проблемы свидетельствуют о необходимости разработки нормативных документов, создающих правовую базу для единообразного применения законодательства о рентных отношениях судами и нотариусами

Заключение

В современном российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на ту или иную вещь (купля-продажа, аренда с правом выкупа). К ним можно отнести и ренту.

В соответствии с п.1 ст.583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средств на его содержание в иной форме.

Существует три разновидности договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Каждой из них посвящен отдельный параграф гл.33. Они совпадают в существенных признаках, но различаются между собой по ряду более частных моментов (например, форма предоставления содержания, его минимальный размер, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.).

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть граждане любого возраста, а также некоммерческие организации, для которых выплата рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Согласно ст.596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к оставшемуся получателю. После смерти последнего получателя обязательство ренты прекращается.

Пожизненное содержание с иждивением - единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты здесь предметом сделки служит только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.). Недвижимость передают в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.

Как следует из ст.584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение договора ренты, а для договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, необходима также государственная регистрация. При совершении нотариального действия (удостоверение договора ренты) нотариус:

устанавливает личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, его представителя или представителя юридического лица (на основании паспорта или других документов);

выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке. В случае совершения сделки представителем проверяет и его полномочия;

зачитывает вслух участникам сделки ее содержание. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписывают в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия;

разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены нотариусом при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность (п.1 ст.165 ГК РФ). Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Она недействительна с момента совершения.

Главная привлекательность договора ренты для участников гражданского оборота состоит в том, что согласно п.1 ст.585 ГК РФ он предусматривает передачу имущества, которое отчуждается под выплату ренты получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Таким образом, плательщик ренты получает имущество в собственность. Данное обстоятельство предполагает возникновение у него прав, указанных в п.1 и 2 ст. 209 ГК РФ, а именно: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если договор ренты предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30). Если же имущество передают бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ (Рента и пожизненное содержание с иждивением) и не противоречит существу договора ренты. Плательщику ренты необходимо знать, что заключение договора ренты обременяет недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. Поэтому при совершении сделок с другими лицами он обязан уведомить другое лицо об обременении предмета сделки рентой. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В данном случае сторонам договора ренты необходимо руководствоваться Федеральным законом РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных выше обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст.587 ГК РФ). )