Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также тем, кто участвовал в торгах, но не выиграл их.

Организатор торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы место согласно общим правилам ст. 381 ГК). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, – обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

Перед началом торгов организатор и участники подписывают предварительное соглашение, в котором особо оговаривается тот факт, что ни организатор, ни заказчик торгов не несут ответственности за качество продаваемого имущества. Следовательно, правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, не применяются. На торгах действует принцип «осмотрено – одобрено». Это же условие должно быть продублировано в протоколе торгов.

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче недвижимого имущества возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного по их результатам договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК).

Торги согласно ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

После поступления денежных средств от реализации недвижимости, специализированная торгующая организация – СМО РФФИ в установленный договором срок (как правило 3 дня) перечисляют всю сумму на депозитный счет соответствующего территориального подразделения судебных приставов и предъявляют вместе с отчетом о торгах счет на оплату вознаграждения в размере (5% от продажной цены), а также расходов, связанных с реализацией. Далее судебный пристав-исполнитель, выносит постановление «о распределении взысканных денежных средств», на основании которого деньги в 7-дневный срок перечисляются взыскателям, СМО РФФИ, на погашение расходов по совершению исполнительных действий.

После чего, судебный пристав-исполнитель принимает постановление о снятии ареста с реализованного недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности за приобретателем.

Торги, как и любая сделка, могут быть оспорены. С иском в суд о признании торгов недействительными по причине проведения их с нарушением установленных законом правил могут обращаться заинтересованные лица. Это правило подлежит расширительному толкованию, так как с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в торгах.

В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов публичных торгов недействительными. Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов (ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), могут быть признаны недействительными в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

При оценке обстоятельств, которые могут привести к нарушению правил проведения торгов и послужить основанием к признанию торгов недействительными, можно руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. №32, где, указывается на случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. В силу ст. 405 ГК публичные торги могут быть признаны судом недействительными:

• если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах;

• в случае допущения судебным приставом-исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений;

• в случае нарушения процедуры торгов.

К нарушениям установленных правил судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и т.п. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

Как уже говорилось, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Но в этом случае наступают также и последствия признания сделки недействительной. В силу ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.п. 1, 2 ст. 167 ГК).

На практике нередки случаи признания торгов несостоявшимися. В п. 5 ст. 447 ГК указывается, что аукцион и конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Судебная практика также констатирует фактическое отсутствие торгов при совершении сделки, если в торгах не принимали участие хотя бы два покупателя. При наличии только одного покупателя исчезает главный признак обеих форм проведения торгов (аукциона и конкурса) – состязательность участников, конкурирующих между собой, и торги теряют всякий смысл.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место одно из указанных обстоятельств.

О признании торгов несостоявшимися продавец составляет соответствующий отчет, который направляется судебному приставу-исполнителю.

1.5.2 Оставление нереализованной недвижимости за взыскателем

В п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» закреплено правило о том, что, если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ – взыскателю. Ранее взыскатель мог оставить имущество за собой только при невозможности продать с торгов жилой дом (ст. 404 ГПК РСФСР) либо в случае, если это имущество было предметом договора залога (п. 4 ст. 350 ГК). В ныне действующем ГПК РФ данное правоотношение никак не урегулировано. )