Теперь несколько слов о некоторых особенностях обращения взыскания и реализации заложенных участков, которые обозначены в ст. 68 Закона об ипотеке. Но в ней изложены только особенности обращения взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в ней, необходимо применять в совокупности с правилами гл. IX Закона об ипотеке «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» [17].

Приобретатель земельного участка, так же как и залогодатель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном использовании, т.е. в соответствии с целями, для которых данный участок предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.

Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобрело заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотренных действующим земельным законодательством, и по правилам, содержащихся в нем (п. 1 ст. 68 Закона об ипотеке).

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Эта норма п. 2 той же ст. напоминает, что регулирование сделок с землей, находящейся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства. В том случае, когда земельное или иное законодательство устанавливает другой порядок перехода права собственности на землю, нежели гражданское законодательство, а также когда предусматриваются ограничения для совершения сделок (например, запрещение передачи в частную собственность тех или иных земель и др.), действуют специальные нормы, а не общие нормы гражданского законодательства.

2.2 Ипотека предприятий, зданий и сооружений

Для начала нужно определиться с объектами ипотеки.

1) Предприятие.

В законодательстве термин "предприятие" имеет двоякое значение: во-первых, обозначает юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, во-вторых – имущественный комплекс, т.е. объект гражданского права. Соответственно, к ипотеке применимо последнее из них.

Предприятие – это имущественный комплекс, представляющий собой непотребляемую совокупную недвижимую вещь, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия, в том числе недвижимые вещи, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества, образующего предприятие – в других регистрационных округах, однако они не имеют самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекс) вещей, не обладающие указанными свойствами, нельзя назвать предприятием как имущественным комплексом.

Предприятие как имущественный комплекс является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные виды объектов гражданских прав, и, прежде всего, вещи. В случае с предприятием как имущественным комплексом дело обстоит иначе: как таковой конструктивной связи конкретного объекта недвижимости с предприятием в целом не существует (любое здание может самостоятельно существовать как физическая вещь сообразно своему назначению и при этом выступать самостоятельным объектом гражданских прав). Но, будучи включенным в состав предприятия как имущественного комплекса, такой объект выступает как составная часть предприятия в силу юридического закрепления и связан с предприятием в силу его целей.

2) Здания и сооружения.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения, а в разных нормативных актах под этим термином понимается не одно и то же. Так, согласно Федеральному закону от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в состав муниципальной собственности, помимо прочего, включаются муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением "муниципальные", что говорит «о стремлении законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но относящихся к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта федерации), а с другой – подчеркнуть функциональную антитезу жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних)».

В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматриваются не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Как видим, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

Значение терминов «здания» и «сооружения» в смысле Закона об ипотеке мы можем смело приравнять к понятию «нежилые помещения».

Абз 1 ст. 69 Закона об ипотеке определяет, что право залога предприятия в соответствии с п. 2 ст. 340 ГК РФ распространяется не только на само здание, но и на весь имущественный комплекс: если иное не установлено договором, в состав заложенного имущества предприятия входят относящиеся к нему материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права (п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке). Также в состав имущественного комплекса могут входить доходы и продукция, получаемые в результате осуществления производственной (предпринимательской) деятельности. Это также следует из п. 1 ст. 132 ГК РФ (подробнее см. выше).

Залог предприятия возможен при наличии согласия собственника имущества, входящего в состав предприятия, или уполномоченного им органа, иначе договор ипотеки будет считаться ничтожным (п. 1 ст. 70 Закона об ипотеке). Состав имущества, относящегося к предприятию и передаваемого в залог, оценка его стоимости устанавливаются на основании полной инвентаризации. Обязательным приложением к договору в таких случаях является акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости передаваемого в залог имущества (п. 3 той же статьи).

А вот в отношении зданий и сооружений не все так просто. Нормы главы XII Закона об ипотеке, распространяющиеся на предприятие как имущественный комплекс (а во всех статьях говорится только о предприятии), распространяются и на здания и сооружения как «нежилые помещения» с включением в их состав тех объектов, без которых их эксплуатация невозможна (лифты, мусоропроводы и т.п.), на которые право залога также должно распространяться, если иное не предусмотрено договором [21.С.74].

В абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке содержится дословное повторение нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части». То есть данная норма предусматривает связанность отдельных объектов недвижимости при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения и земельные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в п. 45 Постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано необходимое разъяснение. Пленумы постановили, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой по ст. 168 ГК РФ. )