Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Астраханской области от 08.09.97 по делу N А06-199-8/97.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Акционерное общество открытого типа "Торговый дом "Селенские исады" обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Сберегательному банку Российской Федерации в лице Астраханского банка о признании недействительным договора от 22.11.95 о залоге одноэтажного нежилого строения.

Договор о залоге признан недействительным согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении договора о залоге строения сторонами не решен вопрос об ипотеке земельного участка, на котором находится спорное строение, в то время как залогодатель являлся арендатором данного земельного участка [9].

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ (поправка наша – в тексте Постановления делается ссылка на Земельный кодекс РСФСР, который в настоящее время утратил силу), согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в старом Земельном кодексе такого положения не было).

Таким образом, вследствие содержащегося в Земельном кодексе РФ регулирования возможна ситуация, когда к новому приобретателю недвижимости (в нашем случае в результате реализации предприятия, здания или сооружения, находившегося в ипотеке) должны перейти права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего собственника, в то время как у прежнего собственника никаких прав на землю не было. Именно поэтому наиболее логичным в данной ситуации представляется решение, предложенное ГК РФ, наделяющее всех обладателей недвижимости правами на земельный участок.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – это ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Оно заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка в пользование (ст.ст. 268 и 269 ГК РФ).

В отношении этого права на земельный участок, на котором находится предприятие, здание или сооружение, Закон об ипотеке (абз. 3 ст. 69) устанавливает императивную норму, по которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком.

В ст. 69 Закона об ипотеке повторено общее правило (ст. 552 ГК РФ) о том, что приобретатель объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответствующие права на земельный участок. Земельным кодексом РФ, который имеет приоритет в регулировании земельных отношений, также устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 5 п. 1 ст. 1).

Залог предприятия, по сравнению с другими видами ипотеки (в том числе зданий и сооружений), обладает следующими особенностями (следует, конечно, учитывать специфику такого объекта ипотеки, как имущественный комплекс, предприятие, что и делает Закон об ипотеке):

1.Ипотекой предприятия может быть обеспечено только такое обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст. 71 Закона об ипотеке). Ипотекой предприятия обеспечивается только такое денежное обязательство, которое подлежит исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

2. П. 1 ст. 72 Закона об ипотеке устанавливает правило, в соответствии с которым залогодатель может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении имущества, относящегося к предприятию, переданному в ипотеку. При этом важно соблюдать условия договора об ипотеке и, прежде всего, не допускать уменьшения стоимости имущества, указанной в договоре. В перечень включены: продажа имущества, его обмен и сдача в аренду. Залогодатель также может и иным образом распоряжаться заложенным имуществом, относящимся к предприятию.

Наряду с этим данная норма предусматривает ограничение распорядительных действий залогодателя, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение имущества, относящегося к предприятию, залогом или его отчуждение. Названные действия возможны только с разрешения залогодержателя. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя (п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке ср. с общим правилом в п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Установленный в п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество здесь в силу специфики предприятия неприменим.

Все эти 3 особенности, связанные с юридической природой предприятия как имущественного комплекса, не применяются к ипотеке зданий и сооружений [25].

2.3 Ипотека жилых домов и квартир

Правила об ипотеке жилых домов и квартир определяются в главе XIII Закона об ипотеке.

Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке). Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью (п. 2 той же ст.). Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся (п. 3).

Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п. 4).

Передача в залог жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке), иначе такая сделка недействительна по ст. 168 ГК РФ.

Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан-собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 6 ст. 74 Закона об ипотеке). )