При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

Когда для возведения дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита для сооружения жилого дома» (ст. 76 Закона об ипотеке). Таким образом, здесь речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет ссуды банка или иной кредитной организации. Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора (ст. 77 Закона об ипотеке).

С учетом специального характера назначения жилого дома или квартиры для гражданина, там проживающего, решен вопрос о последствиях обращения на них взыскания и реализации. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не служат основанием для выселения приобретателем этих объектов совместно проживающих в них залогодателя и членов его семьи, если они являются для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (кроме случая, предусмотренного п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке, о котором будет сказано ниже). В подобных ситуациях между приобретателем находившегося в залоге жилого дома (квартиры) и бывшим их собственником либо кем-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи должен заключаться договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК и жилищным законодательством, т.е. договор коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК). При отсутствии соглашения о заключении такого договора любая из сторон имеет право через суд потребовать понуждения к его заключению и определения условий этого договора (абз. 2 п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке).

Иначе в законе решен вопрос о последствиях обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и их реализации при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для покупки или строительства жилого дома или квартиры [10.С.86]. В этом случае залогодатель и совместно проживающие с ним члены его семьи после обращения взыскания на указанное имущество и его реализации обязаны по требованию нового собственника в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение, при наличии одновременно двух условий: названные объекты были переданы по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого дома или квартиры; члены семьи залогодателя, проживающие вместе с ним, дали до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если они были вселены позже, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру при обращении на них взыскания (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Не должны выселяться в случае реализации заложенного жилого дома или квартиры лица, которые проживают в них на основании договоров найма или аренды жилого помещения. Такие договоры, заключенные с ними до передачи объекта в залог, сохраняют силу. Условия их расторжения определяются нормами ГК и жилищного законодательства [22.С.51].

Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими)? Тем более норму п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке” (п.2 ст.334).

Глава 3. Новейший институт в Российском законодательстве – ипотечные ценные бумаги

3.1 Облигации с ипотечным покрытием

В современных российских экономико-правовых условиях большое значение приобретает институт ипотечного кредитования. В связи с этим возникает необходимость формирования соответствующей нормативной базы для создания наиболее развитого с практической точки зрения института, происходит заимствование из зарубежных законодательств некоторых институтов, которые способствуют осуществлению ипотечного кредитования и его развитию. Именно таким является институт ипотечных ценных бумаг.

Особое значение он приобретает в связи с повышенными экономическими и политическими рисками в Российской Федерации.

Именно сейчас этот институт находится на стадии адаптации с российским законодательством.

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

В целом данный институт уже в рамках его регулирования общими нормами нуждается в целом ряде доработок. В частности, положение Закона об ипотечных ценных бумагах о том, что требования по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено выпиской из Единого государственною реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет практическую пользу и представляется обременительным.

Например, закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная как ценная бумага призвана быть достаточным источником информации для участников оборота об имущественных правах, которые в ней закрепляются. Об этом, в частности, свидетельствует п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке, предусматривающий, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель и момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. В то же время Закон об ипотеке не возлагает на приобретателя закладной обязанности по проверке ее содержания путем получения выписки из государственного реестра, поэтому сведения в закладной для него будут иметь обязательную силу. Еще более обоснованным такое предложение будет после закрепления приоритета закладной над данными государственного реестра.

Кроме того, Закон об ипотечных ценных бумагах также предусматривает, что обеспеченное ипотекой обязательство должно подтверждаться, в частности, договором о передаче прав кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации. Между тем Закон об ипотеке не предусматривает для соглашения о передаче прав по закладной обязанности по его государственной регистрации, такая сделка совершается в простой письменной форме (абз. 1 п. 1 ст. 48). )