По данным статистики, объем российского рынка ипотечного кредитования вырос с 2001г. в 10 раз. Исследователи рынка недвижимости предполагают, что при таком развитии ипотеки объем этого сектора экономики вырастет в ближайшие три года до 3 млрд. долл. США, а возросшая конкуренция между банками будет способствовать снижению процентной ставки до 9%. В настоящее время наиболее распространенные размеры процентной ставки по ипотечному кредиту — 11 — 12%, а объем рынка составляет 500 млн. долл. США. Однако говорить о сформировавшемся рынке ипотеки в России пока рано [23.С.21].

1.2 Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

Назовем основные законодательные и иные нормативные правовые акты в области регулирования ипотечного жилищного кредитования, систематизировав их по уровням.

Законодательные акты:

Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30

декабря 2004г.), ст. 334—358 (Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301).

Закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге» (Российская газета, №

129, 6 июня 1992г.). Закон о залоге является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2 ст. 79).

Федеральныйзаконот21 июля 1997г. № 122-ФЗ (вред. от 30 декабря

2004г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594).

Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004г.) (Собрание законодательства РФ, 1998, №29, ст. 3400).

Федеральный закон от 20 августа 2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-

ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (Собрание законодательства РФ, 2004, №34, cт. 3532).

Нормативные правовые акты Президента Российской Федерации:

Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. № 2281 «О разработке и

внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 52, ст. 5132).

Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 «О жилищных кредитах» (Собрание законодательства РФ, 1994, № 7, ст. 692).

Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1182 «О выпуске и

обращении жилищных сертификатов» (в ред. от 24 августа 2004г.) (Собрание законодательства РФ, 1994, № 7, ст. 694).

Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. № 430 «О государственной

поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 14, ст. 1430).

Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. № 431 «О новом этапе

реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 14, ст. 1431).

Указ Президента РФ от 28 января 1998г.№ 102 (в ред. от 26 мая 2001 г.)

«О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 5, ст. 567).

Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации:

Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993г. № 595 «О

Государственной целевой программе «Жилище» (в ред. от 26 июля 2004г.) (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, №28, ст. 2593).

Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996г. № 937 (в ред. от

8 сентября 2003г.) «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 33, ст. 4006).

Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010

«Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 37, ст. 4312).

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 (в ред. от 12 ноября 2004г.) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 8, ст. 963).

Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти:

Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26

февраля 1999г. № 195-р «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ФКЦБ России, 1999, № 2).

Письмо Госстроя России от 9 августа 1999г. № СК-2725/29

«О развитии системы ипотечного жилищного кредитования».

Приказ Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии

по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000г. № 289/235/290 (в ред. от 7 февраля 2003г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (Российская газета, №225, 23 ноября 2000г.; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2000, № 48).

Письмо Госстроя России от 17 мая 2001г. № ВП-2567/8 «О

государственной поддержке региональных ипотечных программ за счет средств федерального бюджета» (Информационный бюллетень «Нормирование в строительстве и ЖКХ», 2001, № 3, стр. 10).

Законодательные акты субъектов Российской Федерации.

В настоящее время субъекты Федерации уже приступили к законодательной реализации совместной компетенции. При этом используются различные способы, принятие которых представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее целесообразным.

Поддержка и эффективное развитие ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации невозможны без формирования соответствующей нормативной правовой базы.

Приведем перечень некоторых законодательных актов субъектов Российской Федерации в области ипотечного кредитования:

Закон Новосибирской области от 11 мая 2000 г. № 98-ОЗ

(в ред. от 25 июля 2003г.) «Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области».

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный Закон, подписанный Президентом РФ в 1998г., специалисты признают первым специальным Законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее [14.С.23].

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в Приложении 1.

1.3 Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека

В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, Закон “Об ипотеке” предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”. )