Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:

1) отсутствие единой законодательной системы;

2) значительное количество противоречащих друг другу норм;

3) недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);

4) неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

5) излишняя сложность и дороговизна процедуры.[6]

Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова «вотчинный» связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности».[7]

Основными принципами предложенного порядка назывались:

1) «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;

2) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;

3) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;

4) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

5) принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения - «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.

Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалось соотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства в России на тот период). Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

В ходе этой работы мы увидим, что ни труды российских ученых, ни мировой опыт в области государственной регистрации прав на недвижимость не пропали даром: они нашли свое отражение в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса, многолетние насаждения (там же);

5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации»[8]; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

7) нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

10)квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11)комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

12)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13)жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

14)кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); )