Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РФ, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РФ и Федерального закона привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РФ к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РФ.

Начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной Регистрационной палаты Е.А. Киндеева, исходя из формального анализа ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", высказывает точку зрения, что договор аренды подлежит регистрации независимо от срока, на который он был заключен. В то же время Е.А. Киндеева справедливо отмечает, что требование регистрации договора аренды помещения, независимо от срока его заключения, в то время, как договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в случае его заключения на срок не менее года, алогично, так как для части здания правовой режим не должен быть строже, чем для всего здания в целом.[20] Следует заметить, что правоприменительная и судебная практика в настоящий момент идет по второму пути, т.е. договоры аренды помещения, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подвергаются (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000г. № 53[21]).

До принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в законодательстве четко не регламентировался порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. К примеру, Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изданное во исполнение Указа Президента от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который предусматривает, в целях развития ипотечного кредитования, в том числе для привлечения финансовых средств на жилищное строительство, и обеспечения прав на недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия соответствующего федерального закона о регистрации этих сделок и прав, образование Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, а также устанавливает подчиненность и компетенцию Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, которая является федеральным органом исполнительной власти, подчиненным непосредственно Президенту РФ и обеспечивает ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором подлежат учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этим же указом Правительству РФ предписывалось разработать и утвердить в двухмесячный срок федеральную программу создания государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрев в ней поэтапный порядок формирования Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во исполнение данного указа Правительством РФ были разработаны и утверждены Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, а также Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с этими документами присвоение и учет кадастровых номеров, а также заполнение форм производилось органами, осуществлявшими по состоянию на 28 февраля 1996г. регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. К этим органам можно отнести земельные комитеты, органы технической инвентаризации и другие органы, осуществляющие учет недвижимости.

С принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.

Данным специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свою очередь порядок создания и структура учреждения юстиции определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Та же статья ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает указанные полномочия субъектов по созданию учреждения юстиции, обязывая согласовывать все действия по созданию и организации деятельности учреждения юстиции с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которым является, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01 ноября 1997г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ.

В соответствии со ст.10 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ осуществляет следующую деятельность в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.

Анализируя полномочия Министерства юстиции, можно прийти к выводу, что оно играет направляющую роль, координирует деятельность учреждений юстиции в субъектах РФ, следя за соблюдением последними всех правил и норм по ведению реестра недвижимости. Одним словом, Министерство юстиции разрабатывает и контролирует развитие системы регистрации недвижимости в России.

В компетенцию учреждения юстиции входит следующее:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах.

Из вышесказанного следует, что учреждения юстиции обладают очень широкими правами. Это следует из того, например, что проверка соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти предполагает предоставление подробной информации о сделке и сторонах этой сделки, а также подробный анализ законодательства по вопросам полномочий органа подготовившего документ. Все это говорит о наличии у учреждения юстиции в какой-то мере контролирующей функции, так как в случае недействительности представленных документов может быть дан отказ в регистрации тех или иных прав на недвижимость. )