Элементы договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание. Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему прави­лу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические так и юридические лица среди последних –коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, администра­тивно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать, специальные субъекты. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать, имущество в аренду (ст. 608 ГК). Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входя­щего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномо­чия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядитель­ные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника1. В частности, в роли, арендодателей от имени РФ обычно, выступают комитеты по управлению государствен­ным имуществом. Их полномочия основаны на законе2. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специ­альное уполномочие3 собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объ­екты (например, участки леса4 или водные объекты5), здания, сооруже­ния и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанав­ливаться и в отношении вещей свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Су­щественные ограничения установлены в отношении имущества, нахо­дящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уни­кальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение) (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР3). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законо­дательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года а также если хотя бы одной из сторон договора является юриди­ческое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить иму­щественные интересы сторон поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договора аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собствен­ности арендодателя. Регистрация договора аренды производив от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое иму­щество.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК) заключается в форме, установленной для Договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необ­ходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения. Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет от отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенным не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). )