Подсчеты показывают, что для размещения в подсобных помещениях пассажей товаров в объеме одного условного вагона требуется в пять раз больше капитальных вложений, чем для размещения того же объема товаров на современном оптовом складе.

В большинстве торговых секций пассажей должны находиться только образцы товаров, площадь складских помещений должна быль минимальной. В первую очередь это относится к таким товарам, как мебель, холодильники, телевизоры, пылесосы, швейные машинки и т. д.

Происходит укрупнение торговых предприятий, пассажи в некоторых случаях могут превратиться в торгово-выставочные здания, входящие в состав многофункциональных комплексов (рис. 13). Пассаж при этом превращается в выставку товаров, на которой покупатели знакомятся с их техническими данными, выбирают с помощью консультантов необходимую вещь и оплачивают ее стоимость. Покупку доставляют непосредственно с предприятия-постовщика или со специализированного склада.

Основная задача всей деятельности торговых предприятий — продажа товаров. Процессы хранения, подготовки товаров к продаже и другие вспомогательные операции в значительной мере выделяются и централизуются на базах и вспомогательных производственных предприятиях (схема 8). Все процессы по подготовке товаров к продаже (складирование, сортировка, упаковка), включая работу по комплектованию заказов магазинов, принимает на себя централизованная распределительная база. Это создает предпосылки для механизации и автоматизации процессов товароснабжения. Целесообразность создания единой комбинированной сети торговых секций и вспомогательных производственных предприятий, расположенных на определенной территории особенно хорошо решается при архитектурно-планировочном решении торгового предприятия как пассажа.

Создание единой системы товароснабжения и реализации со специальной диспетчерской службой, четкой оперативной связью и контролем за частотой завоза и выполнением заказа поставщиками товаров позволит значительно снизить общие затраты по предприятиям торговли.

Общий процесс продажи товара в магазине состоит из отдельных элементов: загрузка, приемка, складирование, подготовка к продаже и собственно продажа. Рациональное решение товаропотока в магазине зависит от внешних факторов (частота и регулярность завоза, количество поставщиков) и от внутренних (архитектурно-планировочные приемы и средства малой механизации).

Важно учитывать расстояния, на которые перемещается каждый товар от разгрузочной эстакады до склада пассажа и от склада до соответствующей товарной секции в пассаже. Площадь разгрузочной площадки должна быть распределена так, чтобы каждая товарная группа имела свою зону. Маршруты внутримагазинного перемещения товаров должны быть максимально сокращены и упрощены. Сокращение путей перемещения товаров должно осуществляться за счет более рациональной планировки складских помещений, а не торговых площадей, поскольку планировка пассажа должна в первую очередь обеспечить оптимальную, с точки зрения удобств покупателей и повышения товарооборота, выкладку товаров.

Одной из важнейших предпосылок наилучшей организации перемещения товаров внутри пассажа является планомерная поставка товаров. Она позволяет уменьшить число перевалок товаров из одного помещения в другое, поскольку ряд товаров доставляется непосредственно в торговую секцию.

Таким образом, из общего процесса внутреннего товародвижения можно исключить частичное складирование. С уменьшением функций подготовки и складирования происходит изменение соотношения площадей для вспомогательных и главных функций в пользу последних.

Тенденция сокращения площадей подсобных помещений магазинов непосредственно связана с важным архитектурно-планировочным принципом рационального использования торговой площади пассажа путем максимального насыщения ее товарами. В связи с этим существенное значение приобретает планировочное решение пассажа, разделение его площади на составные элементы, параметры которого обусловлены методом обслуживания.

Возможны четыре основные схемы объемно-планировочных решений:

I — неторговые помещения расположены над торговыми; в некоторых случаях — в подвальном этаже;

II — неторговые и торговые помещения располагаются поэтажно, каждая группа в своем отсеке;

III —неторговые помещения располагаются, чередуясь, одни над другими;

IV — неторговые помещения располагаются в центральной части по вертикали.

Последняя, четвертая схема используется при проектировании крупных высокомеханизированных универмагов, и практически не используется при проектировании пассажей. Наибольшее распространение в практике проектирования пассажей получили первая и вторая схемы. По третьей схеме получается завышение неторговых площадей, увеличение количества грузовых лифтов, поэтому она так же не получила распространения ни в нашей стране, ни за рубежом.

Отечественный и зарубежный опыт проектирования и строительства торговых зданий показывает, что в последние годы наблюдается тенденция к сокращению количества этажей. Опыт эксплуатации практически любых торговых зданий показывает, что с увеличением числа этажей количество покупателей в верхних этажах уменьшается. При этом, как правило, торговая рентабельность обеспечивается не выше второго этажа. Третий этаж может быть использован главным образом под кафе-закусочные, административно-бытовые, технические и другие вспомогательные помещения. Повышение этажности нецелесообразно во всех случаях, когда удлиняются вертикальные коммуникации покупателей в данном случае выше соображений экономии при строительстве. По подсчетам американских специалистов, эксплуатационные расходы на 1 м2 одноэтажного торгового здания значительно ниже, чем многоэтажного. Это объясняется прежде всего затратами на вертикальное перемещение грузов и покупателей. К недостаткам решений с заниженной этажностью все же следует отнести некоторое увеличение площади застройки, что создает определенные трудности при размещении их в районах со сложившейся плотной застройкой. Поэтому, естественно напрашивается такое решение, которое позволит использовать площадь отведенную под застройку или реконструируемые здания с максимальной выгодой. То есть появляется необходимость создания многофункциональных пассажей, где верхние этажи могут быть использованы под выставочные залы, гостиничные номера, офисы или жилые квартиры, а нижние — как стоянки или предприятия бытового обслуживания.

Подобное предложение было сделано при реконструкции торгового центра у Финского вокзала в Санкт-Петербурге еще в середине 80-х годов. Квартал Невского между улицей Марата и Владимирским проспектом, где было устроено два пассажа. Здесь в относительно небольшом объеме зданий было размещено множество разнообразных предприятий и учреждений; помимо большого количества магазинов, — гостиница, обширный ресторанный комплекс, бары, кафетерии, сауна и даже филиал театрального музея со зрительным залом, а так же было предусмотрено создание комфортабельных квартир общей площадью 2 000 м2. При этом высота атриумных перекрытий была поднята на высоту пятого этажа. Таким образом было предложено наиболее логичное архитектурно-планировочное решение, позволившее, не повышая этажности торговых объемов, создать довольно высокий (в пределах существовавшей застройки) многофункциональный комплекс состоящий из 2-х пассажей, атриумов и других архитектурных форм.

Когда же позволяют грунтовые условия, то в практике проектировании и строительства все больше утверждается тенденция предусматривать один-два или более подземных этажей. В этих этажах размещаются несколько уровней складов, автостоянки, гаражи, подсобные и технические помещения.

Однако, пассаж, изначально является не только торговым предприятием, а как это видно на примерах самых первых ярмарок, еще и местом времяпрепровождения и отдыха населения. То есть существует определенный контингент только потенциальных покупателей, пришедших в пассаж не для покупки какого бы то ни было товара. Увеличение числа потенциальных покупателей способствует увеличению числа фактических покупателей, за счет плавного перетекания из одной потребительской группы в другую. Таким образом, развитие дополнительных функций пассажа в качестве культурно-развлекательного и обслуживающего центра способствует, в конечном итоге, росту объемов продаж за счет увеличения количества посетителей. Однако в нашей стране в последние несколько лет также стали появляться малые пассажи с исключительно торговой функцией. Выше о них было сказано несколько подробнее. )