При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности», «Обязательственное право» и «Наследственное право».

В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.

Конституция РФ закрепляет в качестве одной из форм собственности муниципальную собственность и устанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления городских и сельских поселений.

Порядок образования, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.

Органы местного самоуправления принимают программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда, распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, а также их продажа, жилищное строительство и так далее.

Земля имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений.

Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27 октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,

«Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных, установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и подземных коммуникаций и другие условия).

Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденной Государственной налоговой службой.

Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.

Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного поль­зования землей».

Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.

Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.

Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.

Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г., установил основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения законодательства о собственности, этот закон определил существенные нововведения.

Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем;

1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде) )