Тем самым государство снимало с правообладателя бремя охраны своего права, принимая эту функцию на себя. Потеря сертификата или подделка его злоумышленником уже не грозили законному владельцу неприятностями. Но возникла угроза, что государственный чиновник может совершить ошибку или даже преступление, сделав без законных на то оснований запись в Поземельной книге, которая принесет ущерб или даже потерю зарегистрированного права. Кроме того, так и не был еще решен вопрос о гарантии добросовестному покупателю, что приобретенное им право передается ему бесповоротно и что его не придется вернуть, если вскроются обстоятельства, порочащие чистоту сделки, о которых он не мог знать.

Дальнейшее развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество связано с Прусским Ипотечным Уставом 1783 г. и Прусским Земским Правом 1794 года, утвердившие ее ключевые принципы. Речь идет, во-первых, о принципе «внесения», согласно которому имущественное право на недвижимую вещь приобретается только посредством факта внесения соответствующей записи в Поземельную книгу уполномоченным на то лицом (регистратором). Во-вторых - о принципе «публичной достоверности и гласности», в соответствии с которым право, зарегистрированное в Поземельной книге, признается действительным для добросовестного и расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, может предъявить иск только к этому лицу, но не к покупателю.

Принцип публичной достоверности и гласности давал гарантии добросовестному приобретателю в бесповоротности приобретенного им права, поскольку надлежаще (беспорочно) зарегистрированное право могло быть противопоставлено в качестве возражения (exeptio) виндикационному притязанию третьего лица. Данный принцип является основополагающим для системы регистрации прав (титульной системы); его наличие позволяет минимизировать риски, связанные с приобретением права на недвижимую вещь добросовестным приобретателем. Таким образом, согласно данному принципу, лицо, чье право беспорочно зарегистрировано в отношении определенного объекта недвижимости, бесповоротно становится собственником этого объекта.

Классический вариант титульной системы регистрации предполагает возложение на государство функции охраны прав лиц, чьи права на недвижимое имущество, находящееся в пределах его юрисдикции, оно признает. Механизм охраны состоит в том, что определенными административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество в реестре прав на недвижимое имущество (в ФРГ - «Поземельная книга», во Франции - «Ипотечная книга», в Российской Федерации - «Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество»).

Законом установлено, что зарегистрированное право является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства. Никакие события далекого и близкого прошлого, связанные с историей владения этой недвижимостью до совершения сделки по ее приобретению актуальным собственником, не имеют влияния на судьбу его права.

В классическом образце титульной системы использована разработка немецких юристов XVIII века - ведение особой книги, в которой на каждый земельный участок открыт «лист», на котором регистрируется право на него. Отсюда и название - «Поземельная книга». В дальнейшем была предусмотрена возможность открытия листа на собственную квартиру в многоквартирном доме и на здание, находящееся на чужой земле в соответствии с правом застройки (суперфиция).

Право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе. Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки, хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в архив.

Важным принципом Поземельной книги является ее публичный характер, то есть то, что ее записи имеют априори публичное признание, а также открытость для ознакомления содержания записей любому, кто проявляет нужду в этом. Таким образом, приобретателю недвижимости нет необходимости заниматься исследованием «чистоты титула» продавца. Любые юридически значимые обстоятельства, способные оказать влияние на полноценность приобретаемого права, известны ему из регистрационных записей. Покупатель или кредитор точно знает, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство. Последнее обстоятельство значительно снижает издержки, связанные с минимизацией рисков при обороте прав на недвижимое имущество.

Однако и такое приобретение сохраняет известную долю риска. Вследствие ошибки, совершенной умышлено или по неосторожности, регистратор может внести изменения в запись о правообладателе без законных на то оснований. Если лицо, в чью пользу будет говорить новая запись, окажется добросовестным приобретателем, оно в таком случае становится обладателем права, которое не подвергается сомнению и никак не может быть оспорено. Поэтому, как и в случае Актовой системы, зарегистрированное право также должно быть застраховано. Но, поскольку государство берет на себя роль охраны права, то в случае ущерба, нанесенного этому праву, оно в любых случаях именно себя признает виноватым перед лицом, которому принадлежало это право. На этом основании оно полностью компенсирует причиненный ущерб. Источником для таких компенсаций служит Компенсационный фонд, который накапливается за счет регистрационных отчислений и является неотъемлемой частью системы регистрации [см. 51, с. 36-38].

. Регистрация прав на недвижимое имущество в Республике Молдова

Республика Молдова в целом восприняла титульную систему регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с ч. (1) ст. 290 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации. Тем самым признается, что одного свободного волеизъявления лица, направленного на установление, изменение или прекращение вещного права на недвижимое имущество недостаточно, необходим также факт его публичного признания. Публичное признание вещного права достигается посредством его регистрации в реестре недвижимого имущества. Согласно ч. (1) ст. 499 ГК, вещные права на недвижимость, подлежащие регистрации в соответствии с законом, приобретаются как между сторонами, так и по отношению к третьим лицам только путем регистрации их установления либо перехода в реестре недвижимого имущества на основании взаимного согласия сторон.

Регистрации в реестре недвижимого имущества подлежат вещные, шире - имущественные права, связанные с недвижимой вещью. В частности, в реестре недвижимого имущества регистрируются: право частной собственности и частной сферы публичной собственности, право общей совместной и общей долевой собственности, узуфрукт, право проживания, суперфиций, сервитут, обременяющий объект недвижимого имущества, ипотека, право пользования, концессия, хозяйственное ведение, имущественный наем. Регистрации подлежат договоры об инвестициях в строительство. Регистрация осуществляется в отношении фактов случайной гибели или уничтожения (сноса) недвижимого имущества. Закон допускает возможность регистрации прав на будущие строения. Особый порядок предусмотрен для регистрации прав, приобретенных путем приобретательной давности в отношении недвижимости. В особом порядке осуществляется также регистрация права собственности на земельный участок, приобретенный путем естественного присоединения к недвижимости.

В отступлении от общего принципа, в соответствии с которым действительность вещных прав связана с их регистрацией, законом предусмотрено, что право собственности на объект недвижимого имущества публично признается без регистрации в реестре недвижимого имущества, если оно возникло: )