Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР в ст. 253 пред­усматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-про­дажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения та­кого договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время — граж­данин любого возраста и состояния здоровья;

сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время — покупная цена — сама по себе, а рента как «вторая» часть договора — сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в те­чение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также доба­вить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидар­ная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596 ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в настоящее время, если жилище было передано возмездно под вы­плату постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе требовать соответственного прекращения обязатель­ства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщи­ка (ст. 587 ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), раз­мер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только по­жизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожиз­ненная рента (ст. 596—600 ГК РФ), но и постоянная рента, получа­телями которой могут быть граждане, а также некоммерческие ор­ганизации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексиро­ваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная — по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это — до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превыша­ющего 30 лет (ст. 592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату, осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье, переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ);

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит индексированию и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Пожизненная рента также может быть прекращена путем ее выкупа по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор расторгается и возме­щаются убытки. Если жилье передавалось бесплатно, то при суще­ственном нарушении договора плательщиком получатель вправе по­требовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо поврежде­нии жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, платель­щик не освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ).

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты полу­чателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщи­ком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Содержание возможно реализовывать как в натуральной, так и в денежной форме. Обязательство содержания прекращается смер­тью получателя ренты. Кроме того, при существенном нарушении содержателем своих обязанностей получатель вправе потребовать возврата жилья либо выплаты ему выкупной цены по правилам выкупа постоянной ренты (ст. 605 ГК РФ). В этом случае платель­щик ренты не вправе требовать компенсации понесенных расходов на содержание1.

2.2.6. Приобретение жилья с использованием государственных суб­сидий и кредита.

Приобретение жилья с использованием государственных суб­сидий и кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами. Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной поли­тики» о том, что «гражданам, не обеспеченным жильем по установ­ленным нормативам, государство оказывает помощь . используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом также опре­делено, что «компенсации (субсидии) — это средства, предоставляе­мые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммуналь­ных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1 Закона).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2281 установлено, что гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных суб­сидий на строительство или приобретение жилья», которое регла­ментирует весь порядок взаимоотношений граждан и государствен­ных органов, сводящийся к следующему. )