Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616).

Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Безвозмездное пользование (ст. 689-701)

Договором безвозмездного пользования (договором ссуды) признается такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК).

Основная обязанность ссудодателя состоит в предоставлении вещи в безвозмездное пользование ссудополучателя. Предоставляемая вещь должна находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению. Вместе с вещью ссудополучателю передаются и все ее принадлежности и относящиеся к ней документы. В случае нарушения этой обязанности ссудодателем, когда без соответствующих принадлежностей и документов ссудополучатель лишается возможности использовать предоставленную вещь по назначению либо такое использование утрачивает для него интерес, ссудополучатель имеет право потребовать передачи ему принадлежностей и документов, относящихся к вещи, либо расторжения договора. С учетом безвозмездного характера договора ссуды ссудополучатель может потребовать от ссудодателя лишь возмещения понесенного им в результате нарушения последним своих обязательств реального ущерба. Возможность взыскания убытков в виде упущенной выгоды в данном случае исключается (ст. 691).

Безвозмездный характер договора ссуды не означает, что указанный договор порождает одностороннее обязательство. У ссудополучателя имеется целый ряд обязанностей по содержанию переданной ему вещи. В частности, он должен поддерживать переданную ему в безвозмездное пользование вещь в исправном состоянии и, если потребуется, осуществлять ее текущий и капитальный ремонт, нести иные расходы на ее содержание (ст. 695).

Два правила из арендных отношений, регулирующих также и договор безвозмездного пользования, которые определяют юридическую судьбу улучшений переданного в пользование имущества, произведенных ссудополучателем (пп. 1 и 3 ст. 623 ГК).

Все произведенные ссудополучателем отделимые улучшения переданного ему в безвозмездное пользование имущества признаются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

Что касается неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, то их стоимость не подлежит возмещению ссудодателем, если только иное не будет предусмотрено договором.

Подряд

Новый Гражданский кодекс возвратился к известному еще со времен Древнего Рима и сохранившемуся в большинстве современных кодексов сосуществованию двух близких, но все же самостоятельных договоров: подряда и возмездного оказания услуг. Первый отличается тем, что имеет в виду работы, которые ведутся в соответствии с указанием заказчика, при этом предметом договора служат не работы сами по себе, а работы и их материальный результат. Следовательно, подряд строится по формуле: нет результата - нет и исполнения договора. Иное дело - договор услуг. В нем предметом являются услуги, которые по общему правилу либо вообще не имеют результата либо их результат носит нематериальный характер.

При всей самостоятельности сложившейся таким образом триады договоров их происхождение из договора подряда оказывает определенное влияние на решение вопроса о применимых нормах. Имеется в виду, что и в главе 38 ГК ("Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ") и в главе 39 ГК ("Возмездное оказание услуг") содержатся в некоторых случаях прямые отсылки по ряду вопросов к конкретным нормам главы "Подряд".

В главе о подряде подобно некоторым другим главам выделены специальные параграфы, содержащие статьи, посвященные отдельным видам договора подряда: бытовому подряду, строительному подряду, подряду на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядным работам для государственных нужд.

Деление подряда, имеющего своим предметом передачу вещи, на два вида подряд на изготовление вещи и на ее передачу - также имеет практическое значение. Оно связано с последствиями гибели вещи, в которой не было вины ни подрядчика, ни заказчика (пожар на заводе, возникший вследствие удара молнии). Решение этого вопроса вытекает из более общего: о распределении риска случайной гибели предмета подряда до его сдачи заказчику.

Традиционным для договора подряда является то, что, когда иное не предусмотрено Кодексом или иным законом, работы выполняются за риском подрядчика. В ГК это обстоятельство подчеркнуто в ст. 705, в силу которой риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик. Указанная норма может считаться производной от определения договора, приведенного в ст. 702 Кодекса. Она предполагает, что до передачи вещи у заказчика есть только обязательственное отношение по поводу вещи, в котором должником выступает подрядчик.

Для подряда важное значение имеет организация самих работ. Прежде всего следует отметить предоставление подрядчику, если иное не предусмотрено в договоре, права самостоятельно определять способы выполнения заданий заказчика (п. 3 ст. 703). Разумеется, это одновременно расширяет ответственность подрядчика за выбор соответствующего способа. В частности, он может ссылаться на данные ему заказчиком указания относительно способа работ только при условии, что обязательность таких указаний предусмотрена договором. Поскольку приведенная норма содержит презумпцию в пользу выбора способа работ подрядчиком, при отсутствии на этот счет иного в договоре подрядчик, допустивший просрочку в исполнении своих обязательств, ссылаться на то, что он ждал от заказчика указаний, без которых не мог приступить к работе, не вправе.

Статья 706 ГК подробно регулирует взаимоотношения сторон при системе генерального подряда. Эта статья не вполне совпадает со ст. 313 Кодекса. Последняя, что вытекает из ее наименования ("Исполнение обязательства третьим лицом"), предполагает: должник продолжает занимать свое место в правоотношении, но действия по исполнению обязательства совершает вместо него третье лицо. Между тем п. 1 ст. 313 ГК не противоречат два варианта. Один имеет место при системе генерального подряда, когда должник продолжает исполнять обязательство, привлекая третье лицо в качестве пособника. При втором должник тоже сохраняет свое место в правоотношении, но действия по исполнению обязательства целиком передает третьему лицу. Типичный случай уже из другого договора - поставки товаров транзитом, когда поставщик в соответствии с разнарядкой своего контрагента-покупателя отгружает товары непосредственно получателю. )