3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, ст.241 Гражданско-процессуального кодекса РСФСР);

4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации);

5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”; ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК) и др.[5]

Глава 2.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

§ 1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде чем начать рассматривать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нужно хотя бы бегло остановиться на вопросе о том, кто является участником данного вида правоотношений.

Итак, ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Думается, что в рамках данной работы нет необходимости подробно останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной государственной регистрации, прав на недвижимость. Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.

Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации (например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19 Лесного кодекса)).

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.

Так, в соответствии с Положением “Об учреждении юстиции “Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, утвержденным постановлением Правительства УР от 02.1198 г. N 1017, с последующими изменениями, в Удмуртской Республике создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационная палата УР, которая осуществляет свою деятельность на территории Удмуртской республики в пределах единого регистрационного округа. В городах и районах УР организуются филиалы Регистрационной палаты.

Основными задачами Регистрационной палаты являются:

- государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, Удмуртской Республики и муниципальных образований;

- создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - Единый государственный реестр прав), а также организация его бессрочного хранения.

Регистрационная палата в целях реализации возложенных на нее задач осуществляет:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

2) проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

3) проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее соответственно - зарегистрированные права, заявленные права);

4) правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установления их соответствия законодательству Российской Федерации, Удмуртской Республики, а также проверку законности сделки; )