По иску заинтересованного лица публичные торги могут быть признаны судом недействительными в течение трёх лет со дня их проведения, если они происходили с нарушением правил, установленных законом; если предмет ипотеки был продан лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения злоупотреблений судебным исполнителем, залогодержателем или покупателем. Если действия покупателя, допустившего злоупотребления, будут квалифицированы как преступные, торги могут быть признаны судом недействительными в течение установленных законом сроков давности для приведения в исполнение обвинительного приговора. На определении о признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба или принесён протест. Естественно, что признание торгов недействительными влечёт и недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

Стоит сказать ещё несколько слов о механизме отчуждения заложенного имущества. Эта процедура впервые была реализована на практике в полном соответствии с ГК РФ в апреле 1995 года. В Пресненском муниципальном народном суде прошли торги по продаже заложенной квартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла в собственность одного из двух участников торгов - риэлтерской компании “Вавилон”, которой удалось пройти процедуру отчуждения заложенного имущества до конца. Квартира была куплена за 80% её реальной рыночной цены. После этого случая компания, имеющая собственный отдел оценки, и эпизодически сотрудничавшая с рядом банков в области кредитования под залог недвижимости, решила целенаправленно заняться её оценкой с выдачей гарантий. Отношения между банком и компанией строятся по следующей схеме. Если в банк обращается владелец недвижимости с просьбой выдать кредит под её залог, сотрудники банка направляют его в “Вавилон”, где объект оценивают, а также проверяют права собственности на него. Если компания уверена, что сможет выкупить этот объект и быстро перепродать его, она подписывает с банком договор гарантии, согласно которому обязуется в случае невыполнения залогодателем своих обязательств по кредиту принять участие в судебных торгах по продаже заложенного имущества.[29]

Эта схема привлекательна для компании тем, что позволяет выкупить объект за 70 - 80% его рыночной стоимости. Банк, участвующий в этой схеме, получает гарантию возврата своих средств, а владелец недвижимости - кредит, не расставаясь при этом со своей собственностью.

Это не единственный пример того, что в условиях отсутствия детального законодательного регулирования ипотечных отношений участники рынка недвижимости и банки, выдающие кредит под её залог, создают свои собственные, реально работающие схемы ипотечного кредитования и реализации заложенного имущества на основе достаточно скудного и противоречивого действующего законодательства.

9. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”[30] граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

В соответствии с п.3 Указа Президента № 293 от 28.02.96 право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, приобретает и право пользования земельным участком, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство производства .выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами .Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая”.[31]

Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера

и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.) )