Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету об оценке.

3.3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА

(г. Вологды и Вологодской области)

Площадь территории области –

Население –

Административный центр –

Географическое положение.

Климат.

Природные ресурсы.

Промышленность.

Сельское хозяйство.

Транспорт.

Описание г. Вологды приведено в таблице.

Описание г. Вологды как административного центра Вологодской области.

Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Вологды, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

3.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ВОЛОГДЫ

Рынок недвижимости.

Рынок продаж.

Рынок аренды.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ).

4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая относится к промышленной зоне. Его окружают административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходит крупная автомагистраль города, открытая для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Поэтому ННЭИ – использование под административную или промышленную застройку.

4.2. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:

ü Максимальная эффективность.

ü Финансовая обоснованность.

ü Физическая осуществимость.

ü Соответствие законодательству.

…

Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Вологда развит слабо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство…

…Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современной практике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом.

В общем случае формула имеет следующий вид:

СЗП=СЗ + ПИ + КИ + ПП – ИН, где

СЗ – стоимость земельного участка (градостроительный сбор),

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства),

КИ – косвенный издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.),

ПП – прибыль предпринимателя,

ИН - износ накопленный.

…

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г. округленно составляет 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений.