Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

ПЛАН

Введение.
Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве.
Предмет ипотеки.
Содержание, заключение и нотариальное удостоверение договора об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки.

1.Сопоставление порядка государственной регистрации, предусмотренного Федеральными законами РФ ВлОб ипотекеВ» и ВлО государственной регистрацииВ».

2. Документы, необходимые для государственной регистрации.

3. Необходимость государственной регистрации.

4. Заявление о государственной регистрации.

5. 5. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию.

5. 6. Порядок внесения платы за государственную регистрацию.

5. 7. Исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке.

8. Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

5. 9. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление регистрации.

5. 10. Ответственность органа, осуществляющего регистрацию ипотеки.

5. 11. Обжалование действий, связанных государственной регистрацией ипотеки.

Заключение.
Список использованной литературы.

1. Введение

Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника. ГК 1964 г. значительно ограничивал применение залога. На практике обязательства предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров в обороте и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие им предметы домашнего потребления и личного пользования. Роль залога возросла в условиях рыночной экономики, появилась возможность заложить предприятия, здания, сооружения и иное имущество и имущественные права.

Решение автора работы выбрать именно эту тему связано с её новизной, относительной неразработанностью, а также тем, что работая в Костромском областном регистрационном центре с момента его организации, автор вносит скромный посильный вклад в создание и отлаживание механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки.

Однако для более полного раскрытия темы государственной регистрации ипотеки автор счел необходимым начать с предмета, содержания, заключения и нотариального удостоверения договора об ипотеке.

2. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества регулируются следующими нормативно правовыми актами:

Гражданским кодексом Российской Федерации тАУ параграф 3 главы 23;
Федеральным законом Российской Федерации тАЬОб ипотеке (залоге недвижимости);
Федеральным законом Российской Федерации тАЬО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимтАЭ;
Законом Российской Федерации тАЬО залогетАЭ;
Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года.

Однако наиболее важным в регулировании отношений в этой сфере безусловно является ФедеВнральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года. Поэтому работа основана большей частью на положениях этого Закона.

Существование нескольких нормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же правоотношения и принятых в различное, очень изменчивое в экономическом и юридическом смысле время, порождает немало проблем. Рассмотрим некоторые из них.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не отменяет норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог, Закона "О залоге", отдельных Указов ПрезиВндента России и постановлений Правительства РФ, так или иначе каВнсающихся регулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке" отмечается, что со дня введения в действие Закона "Об ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применению нормы Закона "О залоге", законодаВнтель не указывает. Следовательно, сам правоприменитель должен реВншать: противоречит ли определенная норма Закона "О залоге" Закону "Об ипотеке" или нет. На мой взгляд, такая позиция законодателя усВнложняет положение правоприменителя, который уже устал от неиссяВнкаемого потока законотворчества.

Еще более затрудняет правоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке", в которой говорится, что впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации 1 эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

Не совсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Кроме того, для временного (т. е. до принятия соотВнветствующего закона) регулирования некоторых аспектов ипотечных отношений Президент РФ еще 28 февраля 1996 года подписал Указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Закон "Об ипотеке" прямо не отменил действия вышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратили свою силу с 22 июля 1998 года.

21 июля 1997 года принят и действует ФЗ "О государВнственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Согласно п. 2 данного закона такой вид залога, как ипотеВнка, подлежит государственной регистрации. Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных противоречий. Ипотека подлежит государстВнвенной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном ФеВндеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляется по месту нахождения имуВнщества, являющегося предметом ипотеки2.

Законодатель допускает и п. 3 ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую ипотеку3, но также с обязаВнтельной ее госрегистрацией4. Данная норма права корВнреспондирует со ст. 342 ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге5.

Основания возникновения ипотеки мало чем отличаются от основаВнния возникновения залога вообще6. В п. 1 ст. 1 Закона "Об ипотеке" говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовВнлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязаВнтельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом,

В ГК, в Законе "О залоге" и Законе "Об ипотеке" законоВндатель не ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателя могут выступать и должник по обязательству, обеспеченВнному ипотекой, и всякое другое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залогодатель".

3. Предмет ипотеки

Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога всякого недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользоВнвании7. Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относиВнтельно движимого имущества: "заложенные товары в обороте не передаВнются залогодержателю".

Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекаюВнщий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о словах: "владение" и "пользование". Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триаВнды собственности: владение, пользование и распоряжение8 выпадает право распоряжаться имуществом. Об этом необходиВнмо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на заВнложенное имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжаться заложенВнным имуществом.

Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют правовые нормы о залоговых правоотношениях Гражданского кодекса. Закона "О залоге". О соотношении положений Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано следующее: к залогу недвижимого имущеВнства, возникающему на основании федерального закона при наступлеВннии указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются праВнвила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеВнральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РосВнсийской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипоВнтеке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, кварВнтир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольВнку, поскольку их оборот допускается федеральными законами9.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеВнральным законом.

В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Об ипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерВнскому учету кредитором и должником, если они являются юридическиВнми лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату заВнлогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в часВнти, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного догоВнвора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обесВнпечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеВнни) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадВнлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежВнными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательВнством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обВнращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (данное положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, каВнкой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имуВнщества, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой заВнконодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержатеВнлем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

- возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обВнращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещении расходов по реализации заложенного имущества10.

Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК РФ, а также в Законе "О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремлеВнние законодателя не только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип догоВнворного права России - свободу граждан и юридических лиц при заключеВннии договора11.

Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, коВнгда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенВнного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по свяВнзанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платеВнжам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспеВнчивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предмеВнтом ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке" предметом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижиВнмость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котоВнром они находятся" Закона "Об ипотеке".

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с приВннадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено договоВнром12. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно примеВнняются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущестВнва (право аренды), поскольку иное не установлено Законом и не протиВнворечит существу арендных отношений.13

Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогодаВнтелю как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.

По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота, имуВнщества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не допускается, равно как и ипотека имущества, в отношеВннии которого в установленном федеральным законом порядке предуВнсмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого заВнпрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение котоВнрого требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, таВнкое же согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого имуВнщества.

Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государВнственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации14.

Как уже отмечалось, предметом ипотеки может быть право аренды, но только с согласия арендодателя, если Законом или договором аренды не предусмотрено иное15.

В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке" залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодаВнтелем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Согласно правилам Семейного кодекса РФ, Кодекса о браке и семье в РiСР, а также правилам ГК РФ16 допускаВнется ипотека имущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевой собственности.

4. Содержание, заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона "Об ипотеке" говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГраВнжданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает слеВндующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ17. В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах18, если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правиВнлами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ19. В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы ЗаВнкона "Об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеВнки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаВнточное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодатеВнлю, и наименование органа государственной регистрации прав на неВндвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды20.

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодаВнтельством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залоВнгодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой проВнфессиональной организации21

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее опреВнделения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исВнполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны, сроВнки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо усВнловия, позволяющие определить эти размеры22.

Важно обратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обязаВнтельной государственной регистрации. Причем нотариально удостовеВнрен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть тольВнко договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке данВнные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государстВнвенной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.

На практике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право23. В силу этого, заключение договора об ипотеке и последующее его нотариальное удостоверение возможно только после государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на предмет ипотеки.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с моВнмента его государственной регистрации24

В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной региВнстрации этого договора должны быть соблюдены требования, установВнленные для договора об ипотеке. Что подразумевается под словосочетаВннием Влвключение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договорВ»? Поясню на примере. Допустим, стороны составили основной Договор займа денежных средств. Затем заимодавец и заемщик решили, что заем следует "подкрепить" ипотекой, т. е. залогом определенной недвижимоВнсти. В подтверждение безусловного факта возврата займа заемщик наВнмеревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное помеВнщение (офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чаще всего как дополнительное соглашение, также подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В противном случае оно ничтожно.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соВнответствии со ст. 13 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с доВнговором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной25

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с момента возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремеВнненным ипотекой с момента возникновения права залога26.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письВнменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодерВнжателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотеВнкой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке27.

5. Государственная регистрация ипотеки

5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистраВнции (далее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области тАУ Костромским областным регистрационным центром) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным закоВнном "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ ВлО госрегистрацииВ»). Шла речь и о том, что порядок госреВнгистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистраВнции". Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:

а) дать краткую характеристику отдельным положениям ФЗ "О госВнрегистрации";

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об ипотеке" и ФЗ "О госрегистрации".

Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регистВнрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федеральВнным органом исполнительной власти в системе государственной регистВнрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исклюВнчительную важность не только в плане защиты прав и законных интереВнсов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления ЗаВнкона "О госрегистрации" в силу был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества. МиниВнстерства государственного имущества Российской Федерации, ГосударВнственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, устаВнновлению многочисленных, зачастую противоречивых, правил регистВнрации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государВнственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имуВнщество и сделок с ним. Все это порождало произвол отдельных чиновВнников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации и создаВнвало благодатную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости.

ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделок с недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота к совершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвиВнжимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно проВнста: шесть глав включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке" насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвящена госрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацы и части.

Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистраВнции" регулируют не все вопросы по сделкам, связанным с госрегистраВнцией ипотеки. Кроме того, специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственной регистрации сдеВнлок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государВнственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможно осуществлять госуВндарственный контроль за законностью совершения сделок.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обВнременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено осуВнществление регистрации путем введения Единого государственного реестра прав. Функции по проведению государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. ПримениВнтельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостовеВнрения, обозначен законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает поряВндок нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог недвижимости - ипотека28, сдеВнлок, связанных с уступкой права требования29, и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по коВнторому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плаВнтельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обяВнзуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме30.

5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государственВнной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотеВнкой обязательства. *См. Приложение.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имуВнщества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя31. Как виВндим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридиВнческий адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахожВндение (офис юридического лица).

В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:

- закладную;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии32.

5. 3. В костромском областном регистрационном центре государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы. *См. Приложение.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью при регистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержден Главным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а также другие особые условия регистрации. *См. Приложение. ГосударственВнная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистраВнционной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином гоВнсударственном реестре прав на недвижимое имущество считается датой государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в ЕдиВнном государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаВнются в очередности, которая определяется на основании дат поступлеВнния всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.

Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.

При отчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации, приобретатель становится ее собственником только с моВнмента, когда регистрация будет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества33; собственник несет риск случайной гибели имущества или случайного повреждения34.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, а также иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.

Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели как своим собственным на протяжеВннии 15 лет35.

Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью реВнгулируется ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), переВндачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает осноВнвания сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, предметом которых является недвижимость.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной гоВнсударственной регистрации, признается заключенным, а значит, порожВндает соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон "Об ипотеке" детально регламентирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистрациВнонной записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исклюВнчением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещВнных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подВнлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлеВнны после введения в действие ФЗ "О госрегистрации".

Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке" детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений в регистрационную запись и т. д.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная реВнгистрация является единственным доказательством существования зарегиВнстрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О госрегистрации" системе записей о правах на каждый объект недвиВнжимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвиВнжимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного окВнруга36.

Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке преВндусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи об ипотеке. ПереВнчисленные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый гоВнсударственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоВнверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госуВндарственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистВнрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скреВнпляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке").* См. Приложение.

Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожеВнние, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются37.

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспеВнчить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотВнренных в п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новая закладная, то при ее регистрации указывается также дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата), которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления докуВнментов на госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляеВнмых к ним. В этом случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации".

5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от залогодателя38, то по общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора * (См. Приложение) или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленВнной доверенности. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отВнношении которого приняты указанные акты39.

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не являВнется обязательным для данного вида сделки), заявление о государственВнной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Как быть в том случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственВнной регистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регулируется на основании решения суда, вынесенного по требоваВннию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

На практике может случится так, что одна сторона готова нотариВнально удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удоВнстоверения. Как быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И. Брагинский, автор книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 40 пишет, что Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки требованиВням закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостовереВнна у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. Но воспользоваться этим правом можно только в случае, если сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение и при соблюдении других требований поВнзволяет осуществить соответствующую регистрацию.

5. 5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены докуВнменты, необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон "Об ипотеке" не устанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18 ФЗ "О госрегистрации" предусматривает обВнщие сведения о порядке их представления.

Так, тексты документов, направляемых на государственную регистВнрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридиВнческих лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. ФамиВнлии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государстВнвенную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приВнписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные, исправления, а такВнже документы, исполненные карандашом, и документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением к документам, необходимым для государстВнвенной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. *См. Приложение. Проверка юридической силы представленных на государственВнную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав41.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответстВнвенным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновеВнние, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвиВнжимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны соответствовать нормам, установленным законодательстВнвом Российской Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В усВнтановленных законодательством случаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государВнственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземВнплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоВнуправления). Подлинники после государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю42. В соответствии с Законом "Об ипотеке" орган, осуществивВнший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладной с приложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).

5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докуменВнтами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверВнждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица43. Данная правовая норма корВнреспондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлаВнгаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Авторы ВлКомментария к ФЗ РФ ВлОб ипотеке (залоге недвижимостиВ»В» Завидов Б. Д. и Анохин В. С. указывают, что Влпорядок уплаты регистрационного сбора и его размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"В». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года ВлОб установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правахВ» и Положением ВлО порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с нимВ». *См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельстВнвом о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством соВнвершения специальной регистрационной надписи на документе, выраВнжающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надпиВнси устанавливается Правилами ведения Единого государственного рееВнстра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См. Приложение.

5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, коВнторую предстоит исправлять. Порядок исправления технических ошиВнбок предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется: "РазъВняснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок".

В п. 1 ст. 23 закона ВлОб ипотекеВ» говорится, что исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогоВндержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в заВнписях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляВнются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаруВнжения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношеВнний, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информаВнцию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществВнляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие региВнстрационные записи44.

В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия моВнжет предпринять правообладатель, если в результате технической ошибВнки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной статьи - такое исправление производится по реВншению суда, арбитражного суда.

Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита гражВнданских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты гражданВнских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ.

Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вноВнсятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. ИсВнключение составляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного догоВнвора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии с которой регистрационная заВнпись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипоВнтеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитВнражного суда или третейского суда. *См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона "Об ипотеке" данная норма выглядит слеВндующим образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявВнления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с преВнкращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке". Аннулированная закладная передаВнется ранее обязанному по ней лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") реВнгистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодерВнжателя, не считая решения судов45.

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом слуВнчае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно коВнторой особенности государственной регистрации ипотеки могут устаВннавливаться также законом об ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвиВнжимое имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной региВнстрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным закоВнном "О госрегистрации";

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось неВннадлежащее лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейстВнвующего законодательства;

г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправВнления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан неВндействительным с момента его издания в соответствии с законодательВнством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоВнчено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услоВнвиями, составило документ безуказания этих условий;

ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имуВнщества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объВнект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражВнный суд. *Поскольку в практике Костромского областного регистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению.

Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную региВнстрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удостовеВнренный договор и его копия; приложения, указанные в договоре, докаВнзательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях - закладная и приложения к ней);

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;.

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении требований регистрирующего органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являюВнщееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации46. Такой срок равен одному месяцу.

Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистраВнции" предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отказе в госрегистрации неВндвижимости, а также иные основания для отложения ее госрегистрации.

Если в Законе "Об ипотеке" используются слова: "отложено", "отклаВндывается" либо словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что региВнстрация ипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" зафиксировано иное правило: ".. в течение месяца региВнстратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Согласитесь, что понятие ВлотложитьВ» не тождественно терВнмину ВлприостановитьВ». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ ВлО госрегистрацииВ».

При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц47. Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в п. 1 настояВнщей статьи". Это означает, что срок, на который приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.

В то же время, согласно ФЗ "О госрегистрации", данный срок может быть увеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государстВнвенной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановВнления. Кроме того, подача заявления о приостановлении государственВнной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1 пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостановВнления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естественВнно, не устраивает ни правообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а тем более залогодателя как должника.

Парадоксально, но факт - законодатель увеличивает срок приостаВнновления госрегистрации .прав, словно перестраховывается, придержиВнваясь чеховской формулы: "Кабы чего не вышло". Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" указание о том, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя. Кроме того, если не будут устранены причины, препятствующие государственВнной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации").

В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке, усВнтановленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождаВнется внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

5. 10. На основании норм Конституции РФ о равенстве всех форм собстВнвенности (п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о приВнзнании равенства участников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон "Об ипотеке" предусматривает, что орган, который зарегистрироВнвал или должен был зарегистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан возместить заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями (бездействием) убытки. В ст. 28 ЗакоВнна приводится перечень возможных нарушений регистратора, к котоВнрым в том числе относятся:

- необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;

- необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;

- задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установВнленного срока;

- государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержаВннию регистрационной записи, или с иными ошибками;

- несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке";

- уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);

- неправомерное погашение регистрационной записи;

- необоснованный отказ в совершении действий, предусмотренных ст. 26 Закона "Об ипотеке".

Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпыВнвающим? Теоретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышенную ответственность за те праВнвонарушения, которые не указаны в законодательном или ином правоВнвом акте. Практически же субъект гражданского оборота, в нашем слуВнчае регистратор, должен нести гражданско-правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в перечне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда ответственность государВнственного органа ограничена по сравнению с ответственностью предВнпринимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то имеются все осноВнвания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона перечень нарушений прав регистратора является исчерпывающим.

Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на неВндвижимое имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госрегиВнстрации", согласно которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О госрегистрации" несет ответственность за своеВнвременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущеВнство и сделках с ним. Ответственность за точность данных, своевременВнность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственВнность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. 11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соотВнветствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной перВнвоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несущестВнвующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "Об ипотеке", а также иные действия органа, осуВнществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имуВнщество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалоВнваны заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации 48.

Нетрудно заметить, что положения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные: |

1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав";

2) ст. 12 ГК - "Способы защиты гражданских прав";

3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления";

4) ст. 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственныВнми органами и органами местного самоуправления".

Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипотеке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что отказ в государственной реВнгистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государстВнвенной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", предусматВнривающим, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В то же время формулировка Вла также иные действия органаВ», содержащаяся в ст. 27 "Об ипотеке", допускает расширительное толкование противоВнправных действий регистратора по госрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона "Об ипотеке" имеет для заявителя предоВнпределяющее значение.

6. Заключение

Все критические замечания относительно отдельных положений заВнконов, регулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора.

Разумеется, некоторые недостатки законодательства обусловлены рядом субъВнективных и объективных причин.

Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием комВнпромиссов партий, блоков и различных политических течений в ГосуВндарственной Думе, да и в самом Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние президентской власти - власти Правительства - все это никогда не способствовало плодотворной работе законодателей. Законы, подготовка которых прохоВндила в таких условиях, обречен на противоречивость отдельных его положений, относительно низкий уровень законодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам, например, Законом "Об ипотеВнке" не регулируется процесс залога земель, находящихся в государственВнной либо муниципальной собственности, непоследовательно урегулироВнваны процесс реализации закладной и порядок ее обращения.

Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования ипотеки в корне устарел.

С принятием ЗемельВнного кодекса, а также с развитием залогового права (в рамках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие других законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закона "О государственном регулировании и особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых отношений.

Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры об ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий механизм госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосную:

для заключения договора об ипотеке необходимо предварительно зарегистрировать право отдельно на объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен. За эти действия с юридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;
необходимо оплатить нотариальное удостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (немалой);
необходимо внести плату за госрегистрацию договора об ипотеке тАУ как правило не менее 50 ММРОТ.

В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на сегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.

Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке которого принял непосредственное участие автор этой работы.

И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений, их появлеВнние - важное событие в истории гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слои населения, благо для физических лиц размер платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение проВнцентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобреВнтаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что осоВнбенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипоВнтеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогоВндержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантироВнвать банкам возврат обеспечения.

И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней разбалансированной экономике России - это не только начало большой работы по совершенствованию залогового законодательства, но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.

7. Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. "Российская газета", N 238-239, 08.12.94.
ФедеВнральный Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. ВлЭкономика и жизньВ». Еженедельник. 1998, № 31.
Федеральный закон Российской Федерации тАЬО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимтАЭ от 21 июля 1997 года № 122 тАУ ФЗ. тАЬРоссийская газетатАЭ от 6 марта 1997 года.
Закон Российской Федерации ВлО залогеВ» от 29 мая 1992 года N 2872-1. "Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, N 23, ст. 1239.
Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года. "Российская газета", N 3, 06.01.94 года.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Москва, Инфра-М, 1998 г.
Комментарий к ФЗ РФ ВлОб ипотеке (залоге недвижимости)В». Завидов Б. Д. Москва, ВлИздательство ПРИОРВ», 1999 год.
Комментарий к ФЗ РФ ВлО государственной регистрации прав на недвиджимое имущество и сделок с нимВ». Брагинский М. И., Москва, ВлЮриддомВ», ВлЮстицинформВ», 1997 год.

** пункты 3 и 4 ст. 3 ГраВнжданского кодекса Российской Федерации

** п. 1 ст. 19 Закона "Об ипотеке"

** ст. 43 Закона "Об ипотеке"

** ст. 45 Закона

** п. 2 ст. 342 ГК РФ

** ст. 334 ГК РФ

7 абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона ВлОб ипотекеВ»

8 п. 1 ст. 209 ГК РФ

9 соответВнственно пунктам 2, 3, 4 ст. 1 Закона

10 ст. 3 Закона ВлОб ипотекеВ»

11 ст. 421 ГК РФ

12 см. правило ГК о главной вещи и принадлежности

13 соответственно пунктами 4, 5 ст. 5 Закона ВлОб ипотекеВ»

14 п. 3 ст. 6 Закона ВлОб ипотекеВ»

15 п. 3 ст. 335 ГК РФ

16 статьи 250, 255, 290 и др.

17 п. 2 ст. 420 ГК РФ

18 статьи 307 - 419 ГК РФ

19 п. 3 ст. 420 ГК РФ

20 п. 2 ст. 9 Закона ВлОб ипотекеВ»

21 п. 3 ст. 9 Закона ВлОб ипотекеВ»

22 соответственно пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

23 п. 2 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

24 п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

25 п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

26 ст. 11 Закона "Об ипотеке"

27 ст. 12 Закона "Об ипотеке"

28 п. 2 статьи 339 и 349 ГК РФ

29 ст. 389 ГК РФ

30 статьи 583 и 584 ГК РФ

31 соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона ВлОб ипотекеВ»

32 п. 3 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

33 ст. 210 ГК РФ

34 ст. 211 ГК РФ

35 п. 1 ст. 234 ГК РФ

36 пункты 2 - 4 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации"

37 п. 4 ст. 12 ФЗ "О регистрации"

38 п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

39 п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистВнрации"

40 М.: Юриддом, Юстицинформ. 1997

41 п. 1 ст. 17 ФЗ "О госВнрегистрации"

42 п. 5 ст. 18 ФЗ "О госрегистрации"

43 п. 4 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации"

44 п. 1 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации"

45 ст. 25 Закона "Об ипотеке"

46 ст. 21 Закона "Об ипотеке"

47 абз. 1 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

48 ст. 27 ЗаВнкона "Об ипотеке"

Вместе с этим смотрят:

Правовое регулирование договорных отношений поставки и мены
Правовые вопросы приватизации государственной и муниципальной собственности РФ
Правомерное поведение
Предмет и функции гражданского права