Договора заключения сделок по недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Санкт- Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра финансов, анализа и учета

Контрольная работа

На тему: «Договора заключения сделок по недвижимости»

Работу выполнила

Работу проверил

Санкт- Петербург

2011

ВВЕДЕНИЕ

Каждый день, общаясь с людьми, находясь в социальной среде, мы сталкиваемся с процессом называемым сделкой. Будь это договоренность двух людей о совместной поездке или это купля некоего товара в магазине- все это простейшие примеры устной сделки. Таким образом «на бытовом уровне» можно сказать, что сделка- это договоренность между заинтересованными лицами о совершении некоторого процесса, соответственно имеющего временные рамки.

Сделка же, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (глава 9, ст. 153), это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются в устной или в письменной форме. (ст. 158). Устная форма сделки чаще используется в процессе нашей обычной жизни и подразумевает доверие заинтересованных лиц. А при участии в сделке материальных ценностей, собственности (купля- продажа, аренда, займы и др.) обычно имеет место быть письменной форме сделки. «Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами» (ст. 160 п.1).

Таким документом обычно является настоящий договор. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (гл. 27 ГКРФ, ст. 420, п.1)

договор недвижимость рента аренда

СОДЕРЖАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

Регистрация сделки с недвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена, ренты, приватизации, аренды. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма.

Заключение договора в нотариальной форме имеет положительные стороны:

1. Нотариус принимает на себя ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий.

2. Также он разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, последствиях заключения сделки.

3. Юридически грамотно корректирует, при надобности, проект договора.

4. В случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика.

5. За составление проекта договора и удостоверение договора взимается государственная пошлина.

При заключении договора в простой письменной форме:

1. Договор составляется самостоятельно, либо с помощью юриста.

2. Риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статья 551 ГК).

Необходимость совершения сделок с недвижимостью обуславливает наличие списка документов, определяющих правомерность заключения этих сделок. При регистрации договора на недвижимость и перехода права по сделке в Управлении подаются договор, документы прежнего собственника, экспликация объекта и план, выписка из домовой книги и др. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, а также тот факт, что документы поданы собственником.

Виды договоров сделок по недвижимости

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. По договору купли-продажи одно лицо передает другому за деньги объект недвижимости на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество за установленную договорную плату. По договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования.

ДАРЕНИЕ. По договору дарения одна сторона передает другой стороне объект недвижимости безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения соответственно не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом, указанное условие действует только до регистрации перехода права.

МЕНА. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой (п.1 ст. 567 ГКРФ). Договор мены заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение договора необязательно.

К договору применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен. А также требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара на сумму, на которую уменьшена его стоимость, к договору мены не применяются (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").

РЕНТА. Договор ренты недвижимости подразумевает под собой передачу плательщику ренты в собственность объекта недвижимости, в обмен на обязательство этого плательщика периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Российское законодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. В качестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента учитывает обязанность плательщика выплачивать ренту бессрочно, при этом права ее получателя могут передаваться от одного лица к другому по договору уступки права требования, наследству или в порядке правопреемства. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемое имущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.

Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС недвижимость находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия передача объекта недвижимости невозможна.

ПРИВАТИЗАЦИЯ. Это процесс перехода, передачи или продажи государственного имущества в собственность юридическим или физическим лицам. Такое право даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всего один раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется в районном или городском агентстве по приватизации.

АРЕНДА. По договору аренды собственник обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, помещения. Законом могут быть установлены виды недвижимых объектов, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Согласно п. 1 статьи 650 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. По договору, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.