Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

Страница 13

Возраст здания, который определяется временем строительства объекта, можно в некотором роде назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися продолжительное время. Разумно предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что эксплуатационные условия и качество строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.

Земельный участок, относимый к объекту. Площадь и форма участка прилегающей территории с точки зрения нормальной эксплуатации, наличие других улучшений. Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например обзор витрин магазина с проезжей части). Состояние и обустроенность прилегающей территории (освещенность в темное время суток, озеленение, захламленность и т.д.). Плотность застройки участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения или реконструкции объекта.

Подъезд к зданию. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. В зависимости от функционального назначения недвижимости, объект должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может уменьшить число покупателей магазина, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность торгового объекта.

Юридическое сопровождение: наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности ее отчуждения собственником. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым Федеральной регистрационной службой. Риски инвестора значительно возрастают, пока собственник не подтвердит свои права на недвижимость государственной регистрацией. Последнее связано с тем, что возможны ситуации, когда возникают спорные вопросы в отношении прав собственности.

Необходим анализ правоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение объекта к историко-культурному наследию. Существует также проблема законности проводимых реконструкций и расширений объектов недвижимости. Все мероприятия, проводимые с недвижимостью и направленные на изменение ее объемно-планировочных характеристик, должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Если собственник не получал таких разрешений, то соответствующие органы фиксируют незаконность реконструкции. Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации его прав.

Следующей рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность соседнего окружения недвижимости.

Характеристики местоположения: расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, возможность в одном месте не только складировать продукцию, но и вести торговлю и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т.д.).

Степень развитости района и соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура. Наиболее полно перечисленные характеристики отражаются при анализе фаз жизненного цикла района, важно также правильно составить прогноз развития для расположенных в округе объектов. Соседние объекты анализируются на наличие возможности влияния по отношению к исследуемой недвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. Причем объекты должны рассматриваться через разнонаправленное влияние на привлекательность анализируемой недвижимости. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные здания, образующие деловой центр города. К отрицательным – наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например излишнее количество магазинов в отдаленном районе города.

Транспортная инфраструктура: связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия главной специфической особенности (неподвижности), привлекательность недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к ней. Влияние оказывают имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус, необходимый для нормальной эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами. Важными факторами является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия. Также необходимо учитывать возможность проезда до объекта недвижимости на общественном транспорте для работников.

Инженерная инфраструктура. Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации и т.д. Сюда относятся снабжение энергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации. Средства связи в наше время приобретают все большее значение (телефонизация, компьютерные сети передачи данных и т.д.). Инженерное обеспечение является важным условием функционирования недвижимости и определяет возможности по использованию объектов. В зависимости от назначения объекта к нему предъявляются конкретные характеристики для инженерного обеспечения. Например, для функционирования административного здания необходимо наличие более полного перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность недвижимости. Улучшение факторов по использованию мощностей и доступу к ресурсам могут определить предпочтения инвестора при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучения не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Последнее определяет сроки действия и расходы при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Инвестору необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности организация автономного теплоснабжения объекта.

Инженерно-геологические условия: несущая способность грунтов, возможность подтопления, заболочения, высокий уровень грунтовых вод. Факторы оказывают прямое влияние на физическое состояние существующего объекта и возможность расширения и реконструкции недвижимости.