Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества
Страница 6
В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.
Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. В случае если оплата недвижимости производится с нарушением сроков, установленных договором продажи недвижимости, то с покупателя взимаются проценты за просрочку платежей. Судебная практика подтверждает это утверждение:
Принимая во внимание, что оплата стоимости земельного участка произведена ответчиком с нарушением сроков, установленных условиями договора купли-продажи земельного участка, суды пришли к правомерному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.
Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать отказа от договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости.
Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности:
Продавец вправе:
- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества;
3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи;
4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
Покупатель вправе:
1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки;
б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
в) недостатки, выявляемые неоднократно;
г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;
3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемого недвижимого имущества и иных существенных условий, характерных для купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.
Одно из самых основных существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества является условие о предмете договора.
Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
- адрес (местоположение);
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
- этажность объекта;
- этаж и номера помещений на поэтажном плане;
- площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер участка;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка и ограничения его использования.
Следующим не менее важным существенным условием договора является цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
К иным существенным условиям относятся:
1) для жилых помещений – перечень лиц, проживающих в таком помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:
- наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. ст. 675, 677 ГК);