Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

Страница 9

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 настоящей Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

В заключение данного пункта можно выделить ряд основных положений:

Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранения недостатков товара.

Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества.

На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;

2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;

3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;

4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью

5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;

6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;

7) описание объекта недвижимости;

8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом.

Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развития региона

Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

"Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие "рынок" используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции

Рынок несовершенной конкуренции

1. Однородные и делимые товары

1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта

3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Централизованное ведение сделок

4. Децентрализованные торги

5. Низкие операционные расходы

5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

1) факторы государственного воздействия на рынок недвижимости:

- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимого имущества;

- налоговое законодательство, касающееся сделок с недвижимостью;

- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне;

2) общеэкономическая ситуация:

- производство национального дохода;

- объем промышленного производства;

- занятость трудоспособного населения;

- ставки доходности финансовых активов;

- платежный баланс страны;

- состояние торгового баланса;

- приток и отток капитала;

- рост доходов населения;

- индекс потребительских цен;

3) микроэкономическая ситуация:

- экономическое развитие региона;

- диверсификация занятости работоспособного населения;

- экономические перспективы развития;

- приток и отток капитала из региона;

- природные условия;

- экологическое положение;

- наличие развитой инфраструктуры;

4) социальное положение в регионе:

- возможность межэтнических и военных столкновений;

- отношение к частному капиталу;

- отношение к иностранному капиталу;

- устойчивость политики администрации региона;

- уровень безработицы в регионе;

- популярность проводимой администрацией региона политики.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:

- политическая ситуация в стране и регионах;

- общеэкономическая ситуация;

- состояние финансового рынка.

Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.