Теоретико-правовой анализ особенностей договора купли-продажи жилого помещения

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

"Нижегородский коммерческий институт"

ФАКУЛЬТЕТ ЮРИСПРУДЕНЦИИ

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине гражданское право

на тему: "Теоретико-правовой анализ особенностей договора купли-продажи жилого помещения"

Выполнил:

студент группы 4-юз

факультета юриспруденции

П.В. Белов

Руководитель: к. ю. н., доцент

А.С. Аникин

Нижний Новгород 2011

Содержание

Введение

1. Понятие договора продажи жилого помещения и его юридическая характеристика

2. Заключение договора продажи жилого помещения

2.1 Существенные условия договора продажи жилого помещения

2.2 Государственная регистрация договора продажи жилого помещения

3. Права и обязанности сторон договора продажи жилого помещения

3.1 Стороны договора продажи жилого помещения

3.2 Права и обязанности продавца

3.3 Права и обязанности покупателя

Заключение

Библиография

Введение

После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет государственных, муниципальных фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. [1] То есть договор купли-продажи с того времени получил довольно широкое распространение, что вызвало необходимость его более детального урегулирования.

Во время изучения большого массива литературы посвященной данной теме, была определена цель работы, которая состоит в осуществлении теоретико-правового анализа особенностей договора продажи жилого помещения.

Поставленная цель обусловила необходимость решения нескольких задач: рассмотреть понятие "договор продажи жилого помещения", определить его юридическую природу и некоторые особенности, ознакомиться с термином "существенные условия договора", установить их перечень и обозначить существенные условия договора продажи жилого помещения, изучить права и обязанности сторон этого договора и, в заключении, сделать основные выводы по выбранной мною теме.

договор продажа жилое помещение

Указанными задачами определилась структура курсовой работы. Она состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.

Предметом исследования является договор продажи жилого помещения.

При написании работы мною была использована вся доступная литература. Я изучил научные исследования отечественных авторов в области гражданского и жилищного права, при этом следует отметить труды таких ученых как: Суханов Е.А., Крашенинников П.В., Эрделевский А.М. и другие. Помимо научной литературы особое внимание я уделил законодательству РФ, проанализировав многие нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, некоторых Федеральных законов и иных нормативных актов.

Договор купли-продажи - это одно из значимых правовых категорий гражданского права любого государства. Разработка данного правового явления расширила неоднозначность подходов к пониманию сущности договора купли-продажи в общем и договора купли-продажи жилого помещения в частности. В силу ряда субъективных факторов в юридической литературе сложилось множество различных научных подходов в изучении этой проблемы. В своей работе я постарался рассмотреть и совместить точки зрения различных авторов и, соответственно, сделать определенные выводы.

1. Понятие договора продажи жилого помещения и его юридическая характеристика

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. При этом общеизвестно, что среди сделок, совершаемых на рынке недвижимости, договорам купли-продажи жилых помещений отводится одна из самых важных ролей.

Договор продажи жилого помещения является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - жилого помещения. В то же время жилое помещение является недвижимостью, поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров и договора купли-продажи недвижимости.

Правовое регулирование, рассматриваемого мною по теме данной курсовой работы, договора как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главе 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, действия сторон по его исполнению, а статья 558 этой же главы закрепляет особенности продажи жилых помещений. Все эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 глава 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей жилья, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров. [2]

Так как Гражданский кодекс не содержит определения договора купли-продажи жилого помещения, то для того, чтобы его выявить необходимо обратиться к определениям договора купли-продажи в общем виде и договора купли-продажи недвижимости.

· По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется

передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). [3]

· По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору

продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. [4]

Важным моментом является то, что в неисчерпывающий перечень объектов недвижимости, подлежащих продаже, включена квартира, то есть один из наиболее часто встречающихся видов жилья, тем самым, еще раз подтверждая распространение правового действия норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости, на договор продажи жилого помещения.

Таким образом, рассмотрев оба определения в сочетании со статьей 558 ГК РФ, договор продажи жилого помещения можно определить так:

По договору купли-продажи жилого имущества (помещения) продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму.

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты. Это:

· возмездность

Возмездным является договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. [5]

· синаллагматичность (взаимность)

Синаллагматическим является договор, в котором у каждой из сторон есть свои права и обязанности. [6] Договор продажи жилья является таковым, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче этого имущества покупателю. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной плате жилого имущества покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не передавать жилье до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты. [7]