Договор купли-продажи жилых помещений

Страница 12

Мы считаем, что сегодня должен быть разработан и принят новый базовый закон «О нотариате». Действующие ныне законы были приняты еще в 1993 году, когда жизнь в стране была совсем другой. Многие их статьи уже вошли в противоречие с существующими реалиями и не способны в должной мере регулировать те отношения, которые возникают сегодня в связи с нотариальной деятельностью.

В новом законодательстве должен быть отражен высокий статус нотариуса, который, является публичным должностным лицом, действующим от имени государства. Это поможет установлению соответствующего отношения к нотариусу и к той деятельности, которую он осуществляет, как со стороны власти, так и со стороны граждан.

Нужно отметить, что уже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Сегодня человек может заключить договор купли-продажи на жилье в простой письменной форме или оформить его у нотариуса, но после этого ему надо обязательно идти в государственное учреждение по регистрации прав на имущество для того, чтобы зарегистрировать право собственности. Вся Европа живет по другим правилам, которые нам кажутся более удобными. Там нотариус удостоверяет договор и, при желании заявителя, сам передает документы для регистрации. Человеку не надо терять время, стоять в очередях, да и сам процесс проходит быстрее, когда профессионал разговаривает с профессионалом. Вы просто приходите к нотариусу, заключаете договор, а примерно через месяц приходите еще раз, чтобы забрать весь пакет документов. Подобная система действует во Франции, Германии, Швейцарии. Считаем, что такая идея заслуживает внимания и решает проблему злоупотреблений на рынке недвижимости16.

Итак, в настоящее время ст. 550 ГК РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи жилого помещения. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С момента вступления в силу данного закона нотариальное удостоверение указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон17.

Договор купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. Так и согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации7. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи данного вида недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья27.

Несмотря на то, что сам по себе договор купли-продажи жилого помещения не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о купле-продаже жилого помещения является консенсуальным договором, как уже было отмечено в данной дипломной работе (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст.164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ)29.

Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче жилого помещения и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения31.

Исполнение договора продажи данного вида недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ)7. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор купли-продажи жилого помещения пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, так как, заключив договор на отчуждение жилого помещения и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу жилого помещения, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика22.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче жилого помещения во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец данного вида недвижимости может заявлять виндикационный (иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (требование собственника об устранении нарушений его права пользования и распоряжения) иски23.

Покупатель, которому жилое помещение передано во владение во исполнение договора его купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем (владение, опирающиеся на законное основание – титул владения). Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом34.

Договор купли-продажи жилых помещений как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности22. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом6. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ)7.

Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК РФ) установил определенные особенности - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как уже отмечалось, при отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца24.

2.3.1 Государственная регистрация

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ2.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства14.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно п. 1 ст. 9 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы - учреждения юстиции36.

Данным ФЗ в п. 3 ст. 9 определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится: 1) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 2) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 3) государственная регистрация прав; 4) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; 5) выдача информации о зарегистрированных правах; 6) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей; 7) выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме2.