Договор купли-продажи жилых помещений

Страница 4

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;

7) определить цену договора купли-продажи данного вида недвижимости;

8) выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;

9) описать форму договора купли-продажи жилых помещений;

10) охарактеризовать процедуру государственной регистрации;

11) обратить внимание на процедуру заключения договора;

12) описать процедуру исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений;

13) выявить отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости;

14) охарактеризовать виды договоров купли-продажи жилых помещений.

1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Правила, посвященные договору купли-продажи жилых помещений, содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его общественным, общенациональным значением22.

Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные меры охраны интересов продавцов и покупателей29. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними32.

В-третьих, в связи особой социальной значимостью жилых помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений29.

Договор купли-продажи жилых помещений выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества31.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)7, с учетом специальных норм о продаже недвижимости26.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество7. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства6.

То есть, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры43), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение33.

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями)34.

Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика28.

2. Элементы договора купли-продажи жилых помещений

2.1 Стороны договора купли-продажи жилых помещений

Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора30.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение, правомочия собственника подтверждаются «титулом», то есть свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника26. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица30.

На сторону договора купли-продажи жилого помещения - юридическое лицо, уставом или законодательством Российской Федерации может быть наложено ограничение на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Обычно продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам27. Так, крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более % балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Согласно п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Согласно же п. 3 данной статьи, решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров5.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ)21.