ДОГОВОРЫ ДАРЕНИЯ, РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ (УХОДА)

Страница 3

Рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором ренты.

Плательщик бессрочной ренты имеет право отказаться от договора ренты. Условие договора, в соответствии с которым плательщик бессрочной ренты не может отказаться от договора ренты, является ничтожным. Договором ренты могут быть установлены условия осуществления плательщиком бессрочной ренты отказа от договора ренты.

Договор ренты прекращается по истечении трех месяцев со дня получения получателем ренты письменного отказа плательщика бессрочной ренты от договора при условии полного расчета между ними.

Получатель бессрочной ренты имеет право требовать расторжения договора ренты в случае, если:

1) плательщик бессрочной ренты просрочил ее выплату больше чем на один год;

2) плательщик бессрочной ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик бессрочной ренты признан неплатежеспособным или возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие о невозможности выплаты им ренты в размере и в сроки, установленные договором.

Получатель бессрочной ренты имеет право потребовать расторжения договора ренты также в иных случаях, установленных договором ренты.

Если договором ренты не установлены правовые последствия расторжения договора ренты, расчеты производятся в зависимости от того, было ли имущество передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Если имущество было передано в собственность плательщика ренты бесплатно, при расторжении договора ренты получатель ренты имеет право требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты.

Если имущество было передано в собственность плательщика ренты за плату, получатель ренты имеет право требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты и стоимости переданного имущества.

Риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату бессрочной ренты, несет плательщик ренты. При случайном уничтожении или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату бессрочной ренты, плательщик имеет право потребовать, соответственно, прекращения обязательства по выплате ренты или изменения условий ее выплаты.

При случайном уничтожении или случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты на определенный срок, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до истечения срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.

3. Договор пожизненного содержания (ухода)

Договор пожизненного содержания (ухода) – это договор, по которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

В отличие от ранее действовавшего ГК, где договор пожизненного содержания был размещен среди договоров о предоставлении услуг (для того, чтобы подчеркнуть приобретение приобретателем услуг в виде пожизненного материального обеспечения в натуре), в новом ГК этот договор размещен после договоров купли-продажи, дарения и ренты. Это подчеркивает то обстоятельство, что договор пожизненного содержания (ухода) опосредствует переход права собственности от отчуждателя к приобретателю.

Характеристики договора:

1) односторонний – обязанным по договору становится только приобретатель, отчуждатель же никаких обязанностей не несет;

2) реальный – момент заключения договора связывается с передачей имущества;

3) возмездный – приобретатель обязан содержать отчуждателя взамен полученного имущества.

Договор пожизненного содержания сближает с куплей-продажей такой признак, как переход имущества в собственность приобретателя.

Однако между этими договорами значительные различия. Переход имущества в собственность покупателя является безусловным. Покупатель вправе вернуть имущество продавцу в случае продажи имущества ненадлежащего качества в установленные законом сроки. Возврат же имущества отчуждателю при расторжении договора пожизненного содержания возможен по требованию любой стороны по указанным в законе основаниям независимо от качества предмета договора и каких-либо сроков.

Целью договора пожизненного содержания (ухода) является систематическое обеспечение содержания и (или) ухода отчуждателя, поэтому отношения сторон имеют длящийся характер (что не обязательно присуще договору купли-продажи).

По договору купли-продажи эквивалент выражен в денежной сумме, а по договору пожизненного содержания – в материальном обеспечении в натуре.

Форма договора. Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Если по этому договору передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации.

Стороны в договоре пожизненного содержания (ухода) – отчуждатель и приобретатель.

Отчуждателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья. Приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо. Если приобретателями являются несколько физических лиц, они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода), на праве общей совместной собственности. Если приобретателями являются несколько физических лиц, их обязанность перед отчуждателем солидарна. Договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

Таким образом, в новом ГК в сравнении с ранее действовавшим законодательством существенно расширен круг лиц, которые могут быть отчуждателями (физические лица независимо от их возраста и состояния здоровья) и приобретателями (не только физические, но и юридические лица), а также предусмотрена возможность заключения этого договора в пользу третьего лица.

Значительно расширен и предмет договора – им может быть не только жилой дом или его часть, как это было ранее предусмотрено в законодательстве, но и любое недвижимое имущество, а также движимое имущество, имеющее значительную ценность. Тем самым расширены возможности использования этого договора в гражданском обороте.

Содержание договора. Существенным условием договора является предоставление приобретателем систематического материального обеспечения отчуждателю, притом в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Стороны вправе предусмотреть и другие элементы материального обеспечения. Все элементы материального обеспечения в натуре подлежат конкретизации в договоре.

Материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном Законом.

Хотя, как правило, материальное обеспечение отчуждателя осуществляется в натуре, однако в практике возможно и включение в обязанность приобретателя ежемесячной выплаты определенной денежной суммы отчуждателю на мелкие расходы.

Хотя имущество переходит к приобретателю на праве собственности, он не вправе отчуждать его при жизни отчуждателя.

Согласно ст. 754 ГК, предусматривающей обеспечение исполнения договора, приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), заключать относительно его договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки. На имущество, переданное приобретателю по договору, не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя. Утрата (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения либо уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.

Таким образом, право собственности приобретателя обременено существенным ограничением распоряжения имуществом. Приобретатель при жизни отчуждателя ограничен в праве распоряжения им. Продажа, обмен, дарение или иное отчуждение имущества приобретателем при жизни отчуждателя в противоречие с установленным законом запретом влечет недействительность такого договора. Это ограничение обусловлено спецификой договора и является гарантией исполнения приобретателем обязанности пожизненно содержать отчуждателя.