Законность содержания сделки

Страница 5

Письменная форма сделок может быть двух видов: простая и нотариальная.

Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами, вследствие чего воля воспринимается непосредственно. Правило о применении устной формы сделок формулируется следующим образом: сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК РФ). Соответственно, стороны сделки имеют право выбора между устной и письменной формами.

Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. В устной форме совершаются сделки граждан на сумму, не превышающую в десять раз минимальный размер оплаты труда, установленный законом (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Также по соглашению сторон устно могут совершаться сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК). Например, поверенный может совершать различные сделки во исполнение договора поручения.

В устной форме совершаются сделки:

- для которых федеральными законами или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма;

- исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (ст. 159 ГК РФ).

Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем двумя способами. Первый способ заключается в установлении правила о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

- юридических лиц между собой и с гражданами;

- граждан между собой, если цена сделок превышает не менее чем в 10 раз установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, - независимо от суммы сделки (ст. ст. 160 - 162 ГК РФ).

При несоблюдении указанных требований недействительности сделки не наступает, стороны в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства. Тем самым законодатель стремится осуществить контроль за совершением сделок, без установления излишне жестких требований к форме заключения сделок.

Второй способ заключается в установлении четких предписаний закона о необходимости простой письменной формы для той или иной сделки независимо от ее субъектного состава и суммы сделки. Недействительность сделок влечет несоблюдение письменной формы договоров продажи недвижимости; продажи предприятия; дарения, содержащего обещание дарения в будущем; банковского вклада; кредитного договора и др.

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, согласно которой заключение сделки в письменной форме обычно происходит «путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами». Договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Благодаря этому процесс заключения договора приобретает необходимую оперативность и эффективность.

В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. В этом случае конклюдентные действия стороны расцениваются как изъявление согласия на заключение договора. Поэтому совершение лицом, получившим оферту (предложение заключить договор), в срок, установленный для ее акцепта (принятия предложения), действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Но для признания этих действий акцептом требуется, чтобы они были выполнены именно на условиях, определенных в оферте.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

- указанных в законе;

- предусмотренных соглашением сторон (ст. ст. 163, 165 ГК РФ).

Порядок нотариального удостоверения сделок определен Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, а также Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. № 91.

Подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ устанавливает возможность нотариального удостоверения сделок в случаях, предусмотренных соглашением сторон, несмотря на то, что по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Поэтому по соглашению субъектов нотариальному удостоверению может быть подвергнута любая сделка. Довольно часто стороны договариваются об удостоверении договора, заключенного в письменной форме, у нотариуса для придания договору большей достоверности. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента нотариального удостоверения. Осуществляя нотариальное удостоверение сделки, для которой данная форма не требуется, стороны фактически защищают ее от недействительности, поскольку перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан проверить наличие правоспособности и дееспособность сторон, а также отсутствие иных пороков действительности сделки.

Нотариальное удостоверение согласно ст. 163 ГК РФ осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, признаются очевидными и достоверными.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки установлены ст. 165 ГК РФ. Такие сделки считаются ничтожными. Если же одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от него, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. В этом случае не требуется последующего нотариального удостоверения сделки. При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

В законодательстве (п. 3 ст. 159 ГК) предусмотрена возможность использования сделок, совершенных устно, во исполнение договора, заключенного в письменной форме. Подобное имеет место, когда в соответствии с письменным договором поставки на протяжении года будет производиться отпуск товаров по мере возникновения потребности покупателя на основе его устной заявки.

Многие сделки, даже при заключении их в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Соответствующие юридические последствия могут наступить только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество. Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон устанавливает обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты), а также ограничения (обременения) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда