Земельный сервитут в РФ и США в настоящее время

Доклад по дисциплине

Земельное право

на тему

г. Москва

2010

Оглавление

Введение

Российское законодательство

Практические проблемы использования сервитутов

Законодательство США

Предиальные, "In Gross" и личные сервитуты

Обременения и выгоды

Негативные и утвердительные сервитуты

Постоянные сервитуты и сервитуты, действующие в течение определенного периода

Создание сервитутов

Передача сервитутов

Виды институтов, близкие к сервитутам в законодательстве США

Обременения (Easements)

Права на извлечение прибыли и лицензии

Соглашения, относящиеся к недвижимому имуществу

Тенденции в законодательстве США

Основные различия по вопросам регулирования сервитутов в системах российского и американского права

Заключение

Список использованной литературы

Введение

сервитут законодательство российское американское

Правовые системы развитых стран рассматривают сервитут как право использовать земельный участок (the servient tenement − подчиненное владение), − в пользу другого земельного участка (the dominant tenement − доминирующее владение). Сервитуты произошли из частных договоров собственников земли, и, как результат, понятие сервитута формально подразумевает непосредственное использование поверхности чужого земельного участка, однако, в действительности к сервитутным правам причисляют множество интересов, выражающих, в той или иной степени, использование чужой собственности, например: права прохода, парковки автомашин, использования здания, проводки воздушных электросетей кабельных линий связи, автомобильные дороги и тому подобное. Ни один из видов сервитутов никогда не устанавливается, если его формирование ведет к существенному снижению ценности подчиненной собственности.

Концепция сервитутного института изменяется в условиях различных стран. Во Франции, например, к сервитутам относится муниципальное право прокладки инженерных коммуникаций и иных необходимых сооружений (так называемый административный сервитут). В Германии сервитутом также являются право ограничивать в использовании подчиненный участок (определенным типом здания, целью использования и т.д.) и возможность ограничения правоспособности подчиненного участка, − например, запрещение деятельности, производящей вредные выбросы или шум.

В отношении сервитутов интересен пример Швеции, где существуют сервитуты для сооружений (ledningsrätt), − подразумевающие обязательность установления сервитутов для трубопроводов, телекоммуникационных и телефонных линий, электрических сетей и т.д. Швеция стала первой страной, где сервитуты трансформировались в отдельные права собственности. До недавнего времени права, например, на нефтехранилища в карстовых пустотах, расположенных на частной земле, могли возникнуть только как сервитут, принадлежащий находящемуся поблизости земельному участку: для закрепления прав, компании необходимо было приобрести в собственность пустующий земельный участок (доминирующее владение), например, парковку для машин, и установить сервитут в отношении использования подземного пространства соседнего (подчиненного) участка.

Права сервитутов относятся к малым правам и подлежат обязательной регистрации лишь в странах с развитой кадастровой системой. Так называемые негативные сервитуты, ограничивающие действия собственника подчиненного владения свыше необходимого минимума (т.е. ненанесения ущерба объекту сервитута, обязательность предоставления пространства, прохода, доступа к воде и т.п.), крайне редки и существуют только как результат ранее заключенных договоров в немногих континентальных странах. В большинстве правовых систем сервитуты не имеют негативного оттенка, однако повсеместно, сервитут устанавливается только в отношении объектов, не облагаемых налогами. В странах, где строение может держаться на праве сервитута принципиальным с точки зрения права и налогообложения.

Российское законодательство

В российском законодательстве определение сервитута сформулировано в статье 274 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, как ограниченное пользование чужим земельным участком. В целом оно соответствует классической концепции сервитута, принятой в континентальных европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК) обозначил понятие публичного сервитута, устанавливаемого решениями исполнительной власти с учетом результатов общественных слушаний, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при создании публичного сервитута требовать компенсаций с органов, установивших его.

Нормативная база российского законодательства, таким образом, удовлетворительно регулирует только установление частного сервитута, хотя статутное положение ст. 274 ГК, предоставляющее в качестве единственного инструмента для принудительного формирования сервитута (в случае отказа собственника подчиненного владения от заключения соглашения) судебную тяжбу явно недостаточно для эффективной интеграции сервитутного права в юридическую систему. В отношении публичных сервитутов правовая система не формулирует ни четких механизмов их установления, ни порядок компенсаций. Кроме того, положения ЗК о возмещении собственникам затронутых прав и интересов устанавливают прямую связь между публичной властью, как стороной, выплачивающей компенсации и собственниками подчиненного владения, как получателя такой компенсации.

Еще один важный недостаток российской правовой системы, − невыраженность отличий между вещными и персональными правами. Подобные персональные сервитуты фактически вырождены в современных юридических системах развитых стран. Преимущества вещных сервитутов перед персональными заключаются в отсутствии необходимости перезаключения договора при смене собственника подчиненного владения и в сроках действия сервитута столь долгого сколь существует сам объект сервитута.

Практические проблемы использования сервитутов

Компании, имеющие в собственности линейные объекты недвижимости, по действующему законодательству вынуждены отвлекать огромные средства для выкупа в собственность или договоров аренды на землю под своей инфраструктурой. В данном случае площади выкупа или аренды – это ширина отвода для определенного объекта (определяется по СНИПам и др. технической документации) умноженная на протяженность. Так например, суммарная площадь, подлежащая выкупу или аренде, для Российских железных дорог составляет 0.03% от всей территории Российской Федерации, для сетевой компании ОАО «ФСК ЕЭС» - 44 тыс. км., для компании связи около 100 тыс. км. Помимо вышеперечисленного для линейных объектов теоретически возможно оформление сервитута (частного или публичного). При этом такой компании, как ОАО «ФСК ЕЭС», у которой в собственности находится 120 тыс. опор под линиями электропередач, в случае заключения частного сервитута необходимо достигнуть 120 тыс. соглашений с собственниками земельных участков, а компании связи в два раза больше, поскольку линии связи опутывают всю территорию страны. ЗК обозначил возможность установления публичного сервитута, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при создании сервитута, требовать компенсаций с органов, установивших его. Но при этом механизмы установления публичных сервитутов, механизмы исчисления собственникам компенсаций, порядок защиты объекта сервитутного права в достаточной мере законодательством не урегулированы. В данном случае можно спрогнозировать, что запросы собственников подчиненных владений будут на уровне действующих ставок арендной платы, т.к. собственник может запросить любую плату в качестве компенсаций.

Таким образом, сложившаяся ситуация фактически позволяет ставить знак равенства между сервитутом и арендой: и в том и в другом случае компании вынуждены заключать частные срочные договора с возможностью свободного определения цен.