Жилые помещения как объект гражданских правоотношений

Страница 12

— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

— потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Следует упомянуть о том, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона.

В этой связи приведем конкретный пример.

Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома. Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела. Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.

Эти требования Закона не были учтены судом[43].

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» в ст. 13 содержит дополнительные требования для продавца при заключении договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме. Эти требования связаны с предоставлением информации. При этом объем информации зависит от того, создано товарищество собственников жилья или нет. Во втором случае (когда товарищество не создано) продавец предоставляет данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества, сведения о залоге помещений, о страховании общего имущества в кондоминиуме.

В первом случае (когда товарищество создано) в дополнение к перечисленным сведениям сообщаются данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества, сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего собственника.

3.2 Обмен жилых помещений

В последние годы осуществляется значительное перераспределение жилищного фонда. Не последнее место в данном процессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с определенной долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещении, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других[44]. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему[45]. Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками, с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок[46].

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и, в особенности, Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. № 133/7[47]. Многие субъекты Российской Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный Свердловскими правилами.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Новый ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, однако в отличие от Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данный Кодекс разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жилом фонде социального использования.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.

Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.