Жилые помещения как объект гражданских правоотношений

Страница 9

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 ноября 2007 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Гагаринский районный суд г. Москвы[31].

Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора. При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, то есть является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду, прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать, лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми. Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения. Так если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).

2.3 Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения

С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон — и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т. е. выступают одновременно в роли кредитора и должника. Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена ст. 676 ГК РФ.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами. Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи. Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизируются в заключаемых договорах, а для социального найма — в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и жилищного фонда в РФ[32]. Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме — главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме). Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например, право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.

В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т. е. право на чужое имущество (жилое помещение). Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма — и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в совсем другое качество — в право собственности.

Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РФ (ст. 17). Законом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, однако, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Использование жилого помещения не по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК РФ).

В ЖК РФ установлены четкие условия, когда договор социального найма может быть расторгнут, как с одной так и с другой стороны. Все эти условия указаны в ст.83 ЖК РФ. Так, например договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон по инициативе нанимателя, но он обязан в письменной форме за 3 месяца известить об этом наймодателя (п.1 ст.687.ГК РФ), а также получить согласие в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи ( п.2 ст.83 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.