ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Страница 2

Исследователи, разделяющие точку зрения о соответствии долевого участия в строительстве признакам инвестиционных обязательств в сфере жилищного строительства, полагают, что данные отношения относятся к предмету регулирования нормативно-правовых актов, составляющих инвестиционное законодательство. Правовую основу инвестиционной деятельности в области жилищного строительства составляют Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который действует в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Между тем в связи с принятием Закона о долевом участии и с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный вывод нуждается в некоторой корректировке. В настоящее время можно говорить об установлении монополии договора участия в долевом строительстве в правовом оформлении отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство, поскольку иные случаи привлечения денежных средств с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ограничиваются только основаниями, предусмотренными ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии. Данная норма устанавливает исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если привлечение денежных средств физических лиц производится не на основании договора участия в долевом строительстве.

В качестве таких оснований названы привлечение денежных средств граждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей как участников долевого строительства, то сохранявшаяся и после принятия Закона о долевом участии некоторая неопределенность в вопросе о возможности применения к отношениям с ними инвестиционного законодательства, была в значительной степени устранена внесенными в июле 2006 г. в ст. 1 Закона о долевом участии изменениями. Согласно ч. 3 данной статьи действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Таким образом, Закон о долевом участии прямо обозначил, что основания привлечения денежных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству объектов недвижимости исчерпывающим образом им не регулируются. Отношения с участием указанных субъектов могут опосредоваться различного рода гражданско-правовыми договорами, в частности строительного подряда, договора простого товарищества (о совместной деятельности), договора об инвестировании в сфере строительства, иных договоров инвестиционного характера, заключаемых на основании Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Помимо этого, Закон о долевом участии был дополнен важной нормой, предусматривающей, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Представляется, что приведенные изменения отражают стремление законодателя обеспечить дополнительную защиту интересов "слабой стороны" - гражданина, передающего свои денежные средства другому лицу в целях приобретения жилых и нежилых помещений в строящихся зданиях. Они направлены на пресечение попыток обхода Закона о долевом участии недобросовестными участниками имущественного оборота, заключающихся в использовании альтернативных схем привлечения денежных средств граждан, искусственном подведении отношений по участию в долевом строительстве под действие других норм гражданского законодательства, не предъявляющих таких высоких требований к организациям-застройщикам, как установлены Законом о долевом участии.

С учетом изложенного мы считаем возможным сделать вывод о том, что, несмотря на произошедшие за последние несколько лет в законодательстве изменения, свидетельствующие о появлении нового самостоятельного вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства.

Указанный Закон регулирует гражданско-правовые и административно-правовые отношения, возникающие в связи с привлечением для строительства объектов недвижимости денежных средств граждан и юридических лиц (дольщиков) хозяйствующими субъектами, обещающих дольщикам возникновение в будущем права собственности на объекты строительства. Его действие распространятся на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления Закона в силу.

Юридическое положение инвестора при строительстве объекта недвижимости в жилищной сфере определяется, по крайней мере, двумя факторами. Во-первых, именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия: поиск заказчика, подрядчика, пользователя и т.д., заключение и исполнение договора строительного подряда. Во-вторых, только инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и создания для него объекта недвижимости. При этом следует иметь в виду, что инвестор оплачивает не только расходы по созданию собственно жилых помещений, но и вспомогательных помещений (коридоров, лестниц, чердаков и т.д.).

Привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования.

Следует отметить, что заключение подобных договоров не получило большого распространения в других странах[13].

Проблемы с инвестиционными договорами возникали прежде всего в связи с многочисленными случаями злоупотреблений, допускаемых при реализации таких договоров, когда люди, вложившие в строительство значительные суммы либо не получали взамен вообще жилых помещений, либо получали жилье более низкого качества. Нередки были случаи, когда на одно и то же жилое помещение претендовало несколько инвесторов.