ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Страница 6

Составления какого-либо акта приема передачи квартир участнику простого товарищества не требуется, поскольку сам договор простого товарищества является основанием возникновения вещного права участника товарищества на результат совместной деятельности.

Ю.В. Романец отмечает, что одним из признаков наличия общей цели договора простого товарищества является цена долевого участия, определенная сторонами. Поскольку в договоре простого товарищества цель совместной деятельности является общей, то ни один из товарищей не вправе обогащаться за счет другого. Взнос каждого участника в совместную деятельность должен погашать лишь соответствующую долю затратной части строительства и в него не может закладываться прибыль другого товарища, только тогда можно говорить о наличии у сторон общей цели. В связи с этим автор статьи считает, что для договора простого товарищества характерно обязательство дольщика оплатить себестоимость строительства определенного количества метров жилой площади. Обязанность же дольщика оплатить приобретаемый метраж по более высокой цене характеризует договор иного типа[22].

Наибольшее распространение такие договоры «иного типа» получили при осуществлении строительства жилых многоквартирных домов, которое осуществляется с привлечением средств инвесторов, как правило, граждан. Законодательство не содержит каких-либо препятствий для участия граждан в договоре простого товарищества, заключаемого для строительства жилого дома.

Однако, учитывая требования, которые законодатель предъявляет к договору простого товарищества, физические лица, а в ряде случае и юридические лица, для оформления своих правоотношений предпочитают выбирать не договор простого товарищества, а иной вид договора, на основании которого у сторон возникают определенные обязательства, исполнение которых влечет за собой возникновение вещного права на конкретную квартиру в жилом доме.

Договор долевого участия отличается от договора простого товарищества прежде всего тем, что:

- независимо от количества участников является двусторонним;

- не является предпосылкой (основанием) для создания коллективного образования;

- устанавливает возможность применения к договору законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей, при условии заключения его гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

- предусматривает в обязательном порядке (под страхом незаключения договора) минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства (пять лет).

Как уже отмечалось, в договоре простого товарищества и договоре долевого участия в строительстве различаются цели сторон, участвующих в заключение данных договоров. Участники договора простого товарищества стремятся извлечь прибыль или достигнуть иной, совместной, не противоречащей закону, цели. Единство цели участников договора означает, что результаты ее достижения должны представлять интерес для всех товарищей, а не только для одного или некоторых из них. Напротив, участник долевого строительства имеет цель получить жилье в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а застройщик же инвестирует строительство не для проживания, а исключительно для извлечения прибыли за счет участников долевого строительства. Кроме того, одним из определяющих факторов является соединение вкладов для достижения совместной цели.

Говоря о данном условии, нельзя не отметить наличия сходства между рассматриваемыми договорами. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ товарищи обязуются соединить вклады для достижения общей цели. Таким вкладом может быть любое имущество, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, деловая репутация. Это означает, что любой из товарищей может привнести что-то свое, необходимое для совместной деятельности. Аналогичная картина наблюдается и в договоре долевого участия в строительстве: и застройщик, и участник объединяют свои вклады для строительства объекта недвижимости. Отличие заключается в том, что в договоре долевого участия в строительстве строго определено, какое именно имущество должно быть передано каждой из сторон. Участник долевого строительства может вложить только денежные средства. Деловая репутация, деловые связи, допустимые в договоре простого товарищества, в договоре долевого участия не могут считаться вкладом, и участник, внесший указанное, не будет считаться исполнившим свои обязанности. При неисполнении участником своей обязанности по внесению денежных средств, застройщик вправе потребовать либо исполнения обязательства, либо расторжения договора. Напротив, в договоре простого товарищества обязанности товарищей не корреспондируют друг другу. Товарищ, полностью исполнивший возложенные на него обязательства, не вправе требовать от своего контрагента предоставления ему исполнения.

Помимо этого, исходя из п. 2 ст. 1042 ГК РФ, вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Опираясь на равенство вкладов, распределяется участие товарищей в расходах и прибыли. Однако трудно представить себе подобную ситуацию в долевом участии в строительстве. Равенство вкладов означало бы возмещение застройщиком произведенных им расходов на получение разрешительных документов, создание объекта недвижимости и не более, а также отсутствие прибыли у застройщика и, как следствие, нежелание организаций осуществлять функции застройщика.

Наличие в п. 2 ст. 1042 ГК РФ оговорки о возможности признания в соглашении сторон неравенства вкладов товарищей не опровергает изложенную выше точку зрения. В договоре долевого участия указывается объект (часть объекта) недвижимости, подлежащий передаче в собственность участнику, и цена, уплаченная застройщику за данный объект. Про равенство (либо неравенство) вкладов в договоре вообще не говорится. Из условий договора вытекает следующее: объект недвижимости, на который притязает участник долевого строительства, равноценен передаваемым денежным средствам. В действительности же стоимость объекта (себестоимость) гораздо ниже, чем цена, уплачиваемая участником. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны[23].

Также по договору простого товарищества товарищи могут вносить свои вклады в любое время после достижения соглашения о совместной деятельности. Законом о долевом строительстве возможность застройщика привлекать денежные средства граждан, юридических лиц ограничена необходимостью получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок предоставленного для строительства (создания) объекта недвижимости.

Вслед за особенностями регулирования внесения вкладов характерные черты проявляются в пользовании общим имуществом. Статья 1043 ГК РФ гласит, что имущество, внесенное товарищами, признается либо общей долевой собственностью, либо общим имуществом товарищей. Порядок пользования, распоряжения данным имуществом устанавливается по общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом.

При долевом строительстве объекта недвижимости общего имущества у сторон договора не возникает. С момента передачи участником денежных средств он теряет на них право собственности и не может распоряжаться ими. Участник долевого строительства приобретает обязательственное право требовать от застройщика передачи в собственность объект недвижимости (или его часть). При нарушении застройщиком своих обязанностей по договору участник вправе требовать возврата денежных средств с уплатой штрафных санкций. Застройщик же вправе рассчитывать на часть денежных средств, составляющих его прибыль.

Между указанными лицами общего имущества не существует: до момента передачи в собственность застройщик обладает правом собственности на используемые стройматериалы, а участник на переданные денежные средства. В результате отсутствия общего имущества невозможно определение по общему соглашению (или по решению суда) порядка пользования данным имуществом. Участник (по аналогии с заказчиком в договоре подряда) вправе предъявлять требования к качеству создаваемого объекта, давая застройщику указания относительно исправления недостатков, но при этом, не вмешиваясь в его оперативно-хозяйственную деятельность.