Теоретические основы оценки недвижимости

Страница 13

Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Таблица 9

Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий

Наименование объекта недвижимости

Удельный измеритель

Количество

Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.;

в тенге

Доля в общей стоимости

%

Административно-хозяйственный блок

1 м3

5400

29957341

29,0

Цех РММ

1 м3

23328

51128019

49,9

Материальный склад

1 м3

1200

6383604

6,2

Склад строительных материалов

1 м3

2592

5680897

5,5

Цех гидравлики

1 м3

864

1893632

1,9

Гараж

1 м3

108

574524

0,6

Проходная

1 м3

27

24759

0,02

Железобетонное ограждение

1 м1

800

4867486

4,7

Благоустройство: асфальтобетонное покрытие

1 м2

4800

2014534

2,18

Итого:

102524796

3.3.3 Определение совокупного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

§ Физический;

§ Функциональный;

§ Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

§ Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

§ Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

§ На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:

n

Ф3 =∑ ФКili (4)

i=1

Где Ф3 - физический износ здания, %

ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость

Таблица 10

Административно-хозяйственный блок

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Фундаменты

14

40

5,6

Наружные и внутренние стены

28

40

11,2

Перегородки

5

30

1,5

Перекрытие, покрытие

16

30

4,8

Полы

9

40

3,6

Проемы

8

40

3,2

Кровля

7

50

3,5

Наружная отделка

3

40

1,2

Внутренняя отделка

4

40

1,6

Прочие работы

3

40

1,2

Сантехнические и электромонтажные работы

3

50

1,5

Итого

38,9