Теоретические основы оценки недвижимости
Страница 13
Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.
Таблица 9
Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий
Наименование объекта недвижимости
Удельный измеритель
Количество
Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.;
в тенге
Доля в общей стоимости
%
Административно-хозяйственный блок
1 м3
5400
29957341
29,0
Цех РММ
1 м3
23328
51128019
49,9
Материальный склад
1 м3
1200
6383604
6,2
Склад строительных материалов
1 м3
2592
5680897
5,5
Цех гидравлики
1 м3
864
1893632
1,9
Гараж
1 м3
108
574524
0,6
Проходная
1 м3
27
24759
0,02
Железобетонное ограждение
1 м1
800
4867486
4,7
Благоустройство: асфальтобетонное покрытие
1 м2
4800
2014534
2,18
Итого:
102524796
3.3.3 Определение совокупного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:
§ Физический;
§ Функциональный;
§ Внешний.
Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.
Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:
§ Физический износ, устранимый и неустранимый;
§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
§ Внешний, или экономический износ.
При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости
В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.
Величина накопленного физического износа определялась на основе:
§ Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;
§ Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.
§ На основании произведенного осмотра.
Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный
Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».
Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:
n
Ф3 =∑ ФКili (4)
i=1
Где Ф3 - физический износ здания, %
ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.
Расчет физического износа представлен в таблицах.
Дефектная ведомость
Таблица 10
Административно-хозяйственный блок
Наименование конструктивного элемента
Удельный вес в общей стоимости, %
Фактический физический износ элемента, %
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты
14
40
5,6
Наружные и внутренние стены
28
40
11,2
Перегородки
5
30
1,5
Перекрытие, покрытие
16
30
4,8
Полы
9
40
3,6
Проемы
8
40
3,2
Кровля
7
50
3,5
Наружная отделка
3
40
1,2
Внутренняя отделка
4
40
1,6
Прочие работы
3
40
1,2
Сантехнические и электромонтажные работы
3
50
1,5
Итого
38,9