Правовые основы института непосредственного управления многоквартирным домом

Страница 5

Распоряжаться общим имуществом многоквартирного, возможно только с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД, сдавать в аренду земельный участок, помещения, оборудование и коммуникации, подвал или чердак и прочее имущество. Отчуждение общего имущества МКД, допускается уменьшением его размера, может быть осуществлено путём реконструкции общего имущества МКД, земельный участок, принадлежащий на праве общей собственности собственникам МКД, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам. Но для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли соответствующее решение на общем собрании.

В случае разрушения многоквартирного дома, например в случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся содержание общего имущества МКД.

2.1.2 Содержание общего имущества МКД

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.

Согласно ч. 3, ст. 39 ЖК РФ собственники общего имущества МКД обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации. На данный момент Правительством Российской Федерации принято Постановление №491 от 13 августа 2006 года «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Эти правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а именно:

– устанавливают порядок определения состава общего имущества, давая четкое писание объектов входящих в состав общего имущества;

– устанавливают требования к содержанию общего имущества по нескольким параметрам.

Общее имущество должно содержаться в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и иметь ряд требований:

б) освещение помещений общего пользования;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливают обязанность нести собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Осуществлять контроль за содержанием общего имущества

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения».

Также эти правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно – услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – изменение размера платы).

Согласно ч. 2, ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, для каждого собственника помещений в многоквартирном доме доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

2.1.3 Доли собственника на объекты общей собственности в МКД

В жилищном законодательстве есть понятие «состав общего имущества в многоквартирном доме», в связи с этим появилась необходимость распределить пропорционально права и обязанности на содержание и использование общего имущества между собственниками МКД.

По мнению Матиящук С.В. нормы жилищного кодекса РФ, устанавливают особый правовой режим собственности на общее имущество в многоквартирном доме, среди его отличительных черт можно выделить следующие:

– общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников как квартир, так и нежилых помещений;

– общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом оборота, и, как следствие, оно не подлежит продаже, найму, залогу и не может быть отчуждено самостоятельно собственником помещения иным, предусмотренным Гражданским кодексом РФ способом;

– доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью квартиры или нежилого помещения в таком доме;

– доля каждого собственника жилого или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре;

– доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Необходимо учитывать, что общую площадь как квартиры, так и нежилых помещений следует определять как сумму площадей их помещений: комнат и вспомогательных помещений (кухни, коридоров, санузлов, встроенных шкафов и т.п.), за исключением лоджий и балконов.

Таким образом, доля собственника определяется в процентном или численном отношении к совокупной площади всех жилых либо нежилых помещений находящихся в собственности граждан. На основании этой доли распределяются расходы связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а так же при голосовании во время принятия кого либо решения на общем собрании собственников МКД, учитывается как долевой голос, а не как один собственник, один голос. Кроме того эта информация может вносится в свидетельство «О регистрации недвижимого имущества», а при некоторых формах управления МКД должна быть внесена обязательно».