Правовые основы института непосредственного управления многоквартирным домом

Страница 7

– о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 ст. 46).

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого был о созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников МКД, оформляются протоколом общего собрания. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:

а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ;

д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общ его собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Оформленные с нарушением данного требования, указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Подводя итог второго раздела необходимо отметить что правовые нормы регулирующие права и обязанности собственников общего имущества МКД, обладают императивным характером, и строго определёнными правилами поведения собственников общего имущества в МКД при осуществлении своих полномочий. Эти нормы присущи всем формам управления многоквартирным домом.

3. Управление многоквартирными домами

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию. Таким образом можно выделить три уровня управления домом:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, иными словами, самоуправление. Орган управления общее собрание собственников помещений в доме (далее – ОСС).

Опосредованное управление – управление через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления – общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом – управляющей организацией (далее – УО).

3.1 Опосредованное управление МКД, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья, форма управления многоквартирным домом, впервые появилась с началом действия федерального закона от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», с 1 марта 2005 года этот федеральный закон признан утратившим силу, в связи с вступлением в действие жилищного кодекса Российской Федерации. Однако с начала действия жилищного кодекса Российской Федерации, эта форма управления МКД, получила своё место в системе институтов управления многоквартирными домами.

Эта форма управления многоквартирным домом на ряду с «Жилищным кооперативом», является некоммерческой организацией юридического лица, созданным для такой же цели что и Жилищный кооператив, однако с иной системой правового положения участников.

Товарищество собственников жилья создаётся из собственников жилых помещений одного или нескольких многоквартирных домов, имеющих общий и или смежный земельный участок на котором расположены дома, а так же общие сети и коммуникации, товарищество может быть создано из части собственников многоквартирного дома, обладающих большинством долей в общем имуществе многоквартирного дома.

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если на общем собрании за создание ТСЖ проголосовало более чем 50% собственников помещений в соответствующем доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности.

Стать членом ТСЖ можно на основании заявления о вступлении в товарищество. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где создано ТСЖ, то он вправе стать членом данной организации после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилое помещение, членство в ТСЖ прекращается. Допускается выход из товарищества путем подачи соответствующего заявления. Товарищество отвечает всем принадлежащим ему имуществом лишь по своим обязательствам, в то время как участники ТСЖ отвечают только по обязательствам членов ТСЖ.

Товарищество собственников жилья вправе заключать:

– договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества МКД, с управляющей и подрядными организациями, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах своих членов;

– определять смету доходов и расходов на год;

– определять на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Помимо этого, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ вправе:

– предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

– в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

– получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;

– осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах ТСЖ.

В противном случае ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Кроме того, ТСЖ может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов.

Согласно ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит:

– заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ;

– обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;

– обеспечение выполнения всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;