Правовое положение товариществ собственников жилья

Страница 13

Заседания правления товарищества собственников жилья созываются председателем правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества (то есть более половины его членов). Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом. Порядок деятельности правления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.

К числу обязанностей правления товарищества собственников жилья ст. 143 ЖК РФ относит решение вопросов, примерный перечень которых определен в указанной статье. Термин "обязанности" не совсем корректен в данном контексте: фактически речь идет о правомочиях правления (то есть, о правах, реализация которых составляет одновременно юридическую обязанность исполнительного органа), образующих управленческую компетенцию правления товарищества собственников жилья. Итак, правомочиями правления являются:

- реализации в целом всех решений общего собрания членов товарищества;

- оперативного руководства текущей деятельностью товарищества;

- составления приходно-расходных смет и отчетов товарищества, представления их на утверждение общего собрания его членов;

- распоряжения материальными и нематериальными активами товарищества в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;

- организационно-технического обеспечения деятельности общего собрания членов товарищества, в том числе созыв данного собрания и организации его проведения;

- организации учета и отчетности товарищества, подготовки годового плана, бюджета, годового отчета и представления их на утверждение общего собрания членов товарищества;

- обеспечения делопроизводства товарищества и содержания его архива;

- организации охраны имущества товарищества и общего имущества в многоквартирном доме;

- организации строительства, ремонта и содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с принятыми общим собранием членов товарищества решениями;

- приема на работу в товарищество лиц по трудовым договорам, их увольнения, поощрения и наложения на них взысканий, ведения учета работников товарищества;

- контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

- совершения от имени товарищества сделок, связанных с управлением многоквартирным домом;

- ведения списков членов товарищества;

- обеспечения соблюдения товариществом законодательства РФ и требований его устава;

- представления интересов товарищества в суде, государственных органах, органах местного самоуправления, общественных и других организациях;

- рассмотрения заявлений членов товарищества;

- подготовки изменений и дополнений в устав товарищества с учетом принятого общим собранием членов товарищества решения;

- сдачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме согласно условиям и требованиям, установленным общим собранием членов товарищества применительно к конкретным таким объектам.

Председатель правления товарищества собственников жилья

Председателем правления товарищества собственников жилья может стать только лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, вступившее в члены такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества, поскольку председатель правления товарищества избирается членами правления товарищества из своего состава

В соответствии с статьей 149 (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

Председатель правления товарищества не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.

На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория "добросовестность и разумность действий" имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

На председателя правления товарищества статьей 149 ЖК РФ возложены административные производственные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает указания и распоряжения должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

Председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

Необходимо отметить, что указанный в Жилищном кодексе перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных статьей 149 ЖК РФ, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

Ревизионная комиссия

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150). ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товарищества решение вопроса о выборе формы организации контроля: о выборе ревизионной комиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ей единоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор с количественными параметрами самого товарищества. При этом ЖК РФ также не предусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссии товарищества. Соответственно, вопрос о конкретном количественном составе такой комиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточно очевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 2 статьи 150 ЖК РФ устанавливает требование об избрании ревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава. Однако с учетом объема финансовых вопросов, контролируемых ревизионной комиссией товарищества, общее собрание членов товарищества вправе установить и иную численность органа контроля товарищества, например пять, семь или более человек.