Правовое положение товариществ собственников жилья

Страница 14

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача – организационно – техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже, чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Заключение

Как известно, новый Жилищный кодекс Российской Федерации имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованно вызывал самое пристальное общественное внимание и многочисленные дискуссии еще на стадии законопроектной работы над ним. Сегодня, когда вхождение нового Жилищного кодекса в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.

Так, анализ содержания Главы Ι позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Это выражается в нечетком регулировании отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений в многоквартирном доме, не вошедших в товарищество.

Так, п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса гласит, что решения принятые на общем собрании при согласии собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более 50 процентов (а в некоторых случаях 2/3) голосов от общего числа собственников в многоквартирном доме обязательны для всех собственников в данном доме.

Таким образом, для совершения действий по распоряжению и пользованию общим имуществом Жилищный кодекс не требует согласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК, в соответствии с которыми пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников. Отмеченное обстоятельство представляет собой весьма существенную коллизию между нормами Гражданского и Жилищного кодекса. На практике, согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с тем, что членами товарищества при его создании могут становиться не все собственники помещений в многоквартирном доме. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, как следствие, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.

Поэтому, выглядят нелогичными положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ, которые предписывают заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами товарищества. Во-первых, законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ (ст. 249 ГК РФ, ст. 36, 39 ЖК РФ). Во-вторых, если содержание, обслуживание и ремонт общего имущества - это уставная обязанность ТСЖ, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения. Следовательно, неясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положения Жилищного кодекса РФ подлежат изменению либо исключению.

В своей деятельности товарищества собственников жилья сталкиваются с проблемой низкой бюджетной дисциплиной компенсации льгот и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. На местном уровне до сих пор не выработан механизм компенсации льгот для членов товарищества собственников жилья. При анализе положений, регулирующих процесс создания товарищества собственников жилья видно, что будущие члены товарищества собственников жилья могут оказаться в следующем положении. Муниципальные власти должны передавать товариществам собственникам жилья дома в надлежащем состоянии. Этот вопрос урегулирован еще Законом о приватизации жилищного фонда. Когда организуется товарищество собственников жилья, оно принимает на баланс по акту технического состояния дом у балансодержателя, у собственника - муниципалитета. И здесь уже зависит от товарищества - насколько грамотно товарищество собственников жилья и его специалисты примут этот жилой дом и смогут доказать, что не проводились надлежащие ремонтные работы, что общее имущество не ремонтировалось. На это есть суд. Если товарищество собственников жилья его выиграет, то они могут потребовать от муниципалитета заложить средства в муниципальном бюджете на ремонт их дома.

Рассмотрев правовое положение товариществ собственников жилья, учитывая обозначенные проблемы, можно сделать вывод, что в правовом регулировании правового статуса и деятельности товариществ собственников жилья есть определенные недоработки. Однако, в условиях, когда практически все собственники поставлены в жесткие временные рамки с решением вопроса определения способа управления и обслуживания своей собственностью, представляется, что товарищество собственников жилья это оптимальный вариант управления многоквартирным домом.

Только в товариществах собственников жилья можно говорить о такой сплоченности жильцов для того, чтобы требовать реализации своих прав, это организация, которая будет отстаивать интересы собственников.

К тому же товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, в состоянии не только управлять средствами, полученными с квартплаты, но и зарабатывать дополнительные, которые пойдут на благоустройство жилья. Товарищества собственников жилья, решением общего собрания, имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество.

Список литературы, нормативных актов и судебно-арбитражной практики

Ι. Нормативные акты.

1. Конституция Российской Федерации принята народным голосованием 12 декабря 1993.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ в ред. от ФЗ от 31.12.2005 № 199-ФЗ//СЗ РФ. 2005. № 1 ч. Ι. Ст. 14.

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях ФЗ от 30.12.2001 № 195-ФЗ в ред. ФЗ от 15.01.2006 № 7-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 ч. Ι. Ст. 1.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ в ред. ФЗ от 07.03.2005 № 15-ФЗ//СЗ РФ. 2001.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть 1 от 05.08.2000 № 117-ФЗ в ред. ФЗ от 10.01.2006 № 16-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.

6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ ред. ФЗ от 09.01.2006 № 11-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть 1. от 30.11.1994 № 1-ФЗ ред. ФЗ от 10.01.2006 № 18-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.