Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование

Страница 13

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие вложение своих средств в строительство объектов недвижимости в рамках инвестиционной деятельности, вправе заключать как договоры участия в долевом строительстве, так и иные гражданско-правовые договоры.

Можно предположить, что юридические лица и индивидуальные предприниматели в отношениях между собой будут широко пользоваться правом, предоставленным им ч. 3 ст. 1 Закона в редакции 2006 года. Однако если речь идет о договорах, поименованных в Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах, круг таких иных договоров, которые могут быть заключены ими вместо договора участия в долевом строительстве, достаточно ограничен. Поэтому нельзя исключать того, что, с одной стороны, стремясь уйти из сферы регулирования Закона, а с другой - не желая замыкаться в рамках тех договоров, которые предлагает действующее гражданское законодательство, стороны будут стремиться выработать и заключить договоры, которые не будут ни договорами участия в долевом строительстве, ни иными гражданско-правовыми договорами, известными российскому законодательству. При этом нельзя исключать вероятность того, что при возникновении спора суд, рассматривая этот спор, тем не менее придет к выводу, что исходя из характера и существа обязательств сторон заключенный сторонами договор представляет собой, по сути, договор участия в долевом строительстве, но не соответствует выраженным в императивной форме требованиям, предъявляемым к такому договору Законом.

Еще одна проблема, которую можно назвать проблемой «совместимости» различных договоров, которые могут быть заключены застройщиком, обусловлена тем, что согласно положениям Закона в принципе возможна ситуация когда при строительстве одного здания с разными контрагентами могут быть заключены разные по своей правовой природе договоры. В некоторых случаях такие договоры могут быть совместимы между собой (например, с гражданами на жилые помещения в здании заключены договоры участия в долевом строительстве, а с юридическими лицами на нежилые помещения в этом же здании - договоры купли-продажи будущих помещений). В других же ситуациях возможность сочетания разных договоров представляется сомнительной. Например, договор о совместной деятельности, заключенный между двумя юридическими лицами в целях строительства, вряд ли может сочетаться с договорами об участии в долевом строительстве, заключаемыми этими юридическими лицами с гражданами.

Далее. Формально установленный законом запрет на уступку прав определенным лицам не должен рассматриваться как запрет на залог им этих прав. Ведь залог права сам по себе далеко не всегда означает, что заложенное право сразу уступается самому залогодержателю. Поэтому, если только речь не идет о таком залоге права, при котором заложенное право сразу в обеспечительных целях уступается залогодателем (правообладателем) залогодержателю, при залоге права установленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку прав гражданину должен приниматься во внимание только на стадии реализации этого заложенного права. Подобное заложенное право при реализации его в порядке, установленном ст. 350 ГК РФ, не может быть приобретено гражданином, поскольку на него распространяется закрепленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на приобретение подобных прав в порядке уступки. Соответственно если подобное право было заложено гражданину, он должен учитывать, что по тем же самым основаниям он не сможет воспользоваться предусмотренными п. 4 ст. 350 ГК РФ правомочиями залогодержателя: (а) самому приобрести это право у залогодателя (правообладателя), если торги были объявлены несостоявшимися, и (б) оставить это право за собой, если повторные торги также были объявлены несостоявшимися.

Безусловно, положительным новшеством явились следующие положения нового Закона:

1) Введены строгие требования к документации и финансовым показателям застройщика, который вправе привлекать денежные средства для строительства.

2) Определены существенные условия договора, без указания которых договор считается незаключенным. К ним относятся: определение объекта строительства, срок передачи объекта, цена, порядок и сроки оплаты, гарантийный срок на объект.

3) Установлена обязанность рекламы строящихся объектов недвижимости.

4) Закреплена обязанность застройщика обнародовать проект строительства с введением в оборот нового документа - проектная декларация.Это абсолютное нововведение.

5) Введена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по указанным договорам. Предпосылкой введения государственной регистрации явилось широкое распространение схем «двойной продажи» объектов недвижимости.

6) Закреплено требование о целевом использовании денежных средств, привлеченных застройщиком. Последний не вправе использовать денежные средства для создания иного объекта. Данное положение призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование других проектов.

Закон в редакции 2006 г. более жестко регламентирует порядок возврата им застройщиком уплаченных по договору денежных сумм при одностороннем отказе участника долевого строительства от договора.

Законодатель изменил порядок расторжения договора застройщиком в случае просрочки внесения платы по договору. В этом прослеживается тенденция законодателя в установлении баланса интересов сторон.

Основная цель Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

государственный контроль за долевым строительством.

Текущая версия Закона определяет пятилетний гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве, но некоторые элементы конструкции многоквартирных домов, например, лифт, могут иметь иной гарантийный срок. Необходимо внести соответствующие изменения, учитывающие подобного рода различия.

Главная причина всех обозначенных в дипломной работе проблем - отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, не работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При таком положении дел сложно ожидать быстрого появления доступного для массового потребителя долевого строительства жилья.

К основным проблемам в достижении главной цели государственной жилищной политики — доступности жилья для граждан Российской Федерации относятся:

- общеэкономическая нестабильность в стране;

- отсутствие достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья;

- отсутствие гарантированных прав на жилье;

- нежелание государства брать на себя обязательства и ответственность за развитие доступного строительства жилья для граждан;

- длительная и дорогостоящая процедура учета и регистрации сделок и т.п.

[1] Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.]// Российская газета. – 1993. – 25 дек(№237). – С. 11.

[2] Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:[ федер.закон: принят Гос.Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005.- №1. - ст.40. –ISSN 1560-0580.