Теоретические аспекты по управлению муниципальной собственности

Страница 16

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

Проблему бесхозяйных объектов недвижимости могла бы решить полная инвентаризация объектов, которая подразумевает следующие действия:

1. установление собственника объекта недвижимости;

2. определение функционального разрешение использования объекта недвижимости;

3. независимая оценка объекта недвижимости;

4. установление технического состояния и его статуса, если это объект недвижимости жилого или нежилого фонда.

Для решения проблемы по инвентаризации объектов недвижимости можно предложить создать муниципальное унитарное предприятие для проведения технической инвентаризации объектов недвижимости на территории г.Иркутска - это позволит регулировать рост цен на услуги и контролировать их качество.

Наряду с этим важно внести изменения в налоговое законодательство в части освобождения от уплаты государственной пошлины за регистрацию учредительных документов, при передаче имущества предприятий, учреждений и организаций в муниципальную или государственную собственность в связи с разграничением полномочий между публичными образованиями.

Для полного решения этой проблемы необходим нормативно - правовой акт, разработанный местными органами власти, прописывающий действия необходимые для выявления бесхозяйных объектов, и проведения мероприятий связанных с регистрацией права собственности. Но кроме этого в данном документе должны быть указанны сроки выполнения задач и имена и фамилии должностных лиц, которые будут нести ответственность за выполнение поставленных задач.

При таком подходе к решению данной проблемы и при достаточном финансировании можно будет создать полноценный рынок недвижимости, который позволит улучшить инвестиционную привлекательность района для создания новых производств, а также улучшить общий предпринимательский климат, что улучшит структуру бюджета за счет налоговых поступлений, и повысить процент неналоговых поступлений.

Что же касается ветхого и аварийного жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, то здесь возможно только два пути:

- повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого увеличения доходной части бюджета, и с годами эта потребность будет только увеличиваться;

- активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт или полную реконструкцию. То есть снос ветхого аварийного имущества и строительство нового высокорентабельного объекта. Данная проблема будет рассмотрена в дипломном проекте.

В качестве совершенствования управления муниципальной собственностью можно предложить создания межмуниципальных хозяйственных обществ.

Однако в настоящее время существует проблема правового регулирования создания межмуниципальных хозяйственных обществ. В соответствии с частью 1 статьи 68 Федерального закона № 131-ФЗ представительные органы муниципальных образований для совместного решения вопросов местного значения могут принимать решения об учреждении межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью.

Концепция Федерального закона №131-ФЗ предполагает, что создание межмуниципальных хозяйственных обществ является одной из форм межмуниципального сотрудничества, поэтому оно не основано на применении процедур приватизации муниципального имущества, так как не предполагает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ " О приватизации государственного и муниципального имущества" - далее Федеральный закон №178-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона №178-ФЗ все способы приватизации касаются открытых акционерных обществ, в том числе одним из способов приватизации является внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Следовательно, в целях учреждения межмуниципальных хозяйственных обществ, требуется внесение изменений в гражданское законодательство и законодательство о местном самоуправлении.

В целом для повышения эффективности использования муниципального имущества важна разработка программ социально-экономического развития муниципальных образований, оптимизация их территориальной организации, подготовка кадров, реклама наиболее привлекательных для инвестиций сфер деятельности.

Муниципальная собственность и управление ею являлось одним из основных средств реализации социально-экономической политики муниципального образования, а также одним из предметов ведения органов местного самоуправления. Для эффективного управления собственностью были объединены единой политикой комплексы административных, экономических и законотворческих действий и нацелены на сбалансированное развитие городского хозяйства. В конечном счете, целью управления муниципальной собственностью являлось обеспечение доходной части бюджета от использования муниципальной собственности и сокращение расходной части бюджета в целях решения социально-экономических проблем города и выполнение возложенных законом функций на муниципалитет. За последнее время происходил значительный рост доходов в бюджеты муниципальных образований от аренды объектов муниципальной собственности. На примере города Иркутска также отмечается значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет муниципалитета от аренды объектов муниципальной собственности. Основным уполномоченным органом на территории г. Иркутска в сфере управления объектами муниципальной собственности является Комитет по управлению муниципальным имуществом, который в процессе эффективного управления объектами муниципальной собственности города за последние годы обеспечил значительное повышение доходов в бюджет в результате целенаправленной работы по совершенствованию методики расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда, сдаче объектов муниципального нежилого фонда в арендное пользование на конкурсной основе, заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска, как уполномоченным арендодателем объектов муниципальной собственности города была введена повременная арендная плата, рассчитываемая пропорционально доле времени использования помещений, так называемая почасовая аренда. Помимо этого осуществлялась передача объектов в аренду на конкурсной основе. При наличии нескольких заявок на объект заключение договоров аренды осуществлялось на конкурсной основе (т.е. по конкурсной цене), в т.ч. отдельные договоры аренды предусматривали договорную цену выше расчетной. Комитетом активно велась работа по взиманию долгов по арендной плате как в судебном порядке, так и в порядке досудебного урегулирования споров. Специалистами Комитета постоянно отслеживалась задолженность арендаторов: в случае наличия долга направлялись предупреждения, ежемесячно проводились совещания с должниками. При задолженности более чем за 2-3 месяца дела передавались в юридический отдел для взыскания в судебном порядке имеющейся задолженности, расторжения договоров аренды, изъятия помещений, взыскания пени за просрочку платежей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, в рамках действующего законодательства о местном самоуправлении органы местного самоуправления на территории Российской Федерации достаточно самостоятельно и эффективно имели и реализовывали возможность управления муниципальной собственностью, пополняли доходные части бюджетов муниципальных образований, в связи с чем могли самостоятельно решать вопросы местного значения.