Ипотечное кредитование

Страница 4

В целом государственные займы могут быть классифицированы по следующим признакам. По срокам действия долговые обязательства могут носить краткосрочный характер (до одного года), среднесрочный характер (свыше одного года до пяти лет) и долгосрочный характер (свыше пяти лет до тридцати лет). Все долговые обязательства РФ погашаются в сроки, определяемые конкретными условиями займа, но не могут превышать 30 лет. По субъектам эмиссии займы делятся на выпускаемые Правительством РФ, правительствами субъектов РФ и органами местного самоуправления. По признаку субъектов - держателей ценных бумаг займы могут подразделяться на: реализуемые только среди населения; реализуемые только среди юридических лиц; реализуемые среди юридических лиц и населения [10, С. 46].

По форме выплаты доходов займы могут делиться на:

1. процентно-выигрышные, где владельцы долговых обязательств процентного займа получают твердый доход ежегодно путем оплаты купонов или один раз при погашении займа путем зачисления процента к начисленному номиналу ценных бумаг без ежегодных выплат;

2. выигрышные, где владелец получает доход в форме выигрыша в момент погашения облигаций; доход выплачивается только по тем облигациям, которые попали в тиражи выигрышей;

3. беспроигрышные (целевые) займы предусматривают выплату доходов держателям облигаций или гарантируют получение соответствующего товара, спрос на который в момент выпуска займа не удовлетворяется.

Займы также могут делиться по методам размещения на добровольные, размещаемые по подписке, и принудительные. В настоящее время в РФ используются только добровольные займы. Принудительные займы применяются только в тоталитарных государствах. Займы по подписке близки к займам принудительным, поэтому также не применяются.

По форме займы могут быть облигационными, которые предполагают эмиссию, и безоблигационными, которые оформляются подписанием соглашений, договоров, а также путем записей в долговых книгах и выдачи особых обязательств.

1.2.1 Преимущества ипотечного кредита для заемщика и кредитора

На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.

По сути, для обеспечения выполнения обязательств стороной договора использовался механизм залога. Этот механизм существует уже несколько тысяч лет и является надёжным и эффективным способом защиты интересов кредиторов.

В современной практике понятие ипотека применяется в основном в случаях залога недвижимого имущества при получении кредита. Другими словами, ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечный кредит, как правило, представляет собой долгосрочный кредит с обязательством возврата в обозначенный договором срок и выплаты процентов по кредиту. Такой кредит предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Механизм залога означает, что у собственника ограничиваются права на распоряжение залоговым имуществом, а кредитор имеет право при определённых условиях нарушения договора на обращение взыскания на заложенное имущество. Кредитор (то есть залогодержатель) имеет право в случае не возврата долга получить компенсацию за счёт заложенного имущества (предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства) [15, С. 88].

Кредиторами обычно выступают банки или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заёмщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Важно осознавать, что ипотечное кредитование подразделяется на жилищную ипотеку и на коммерческую, о существовании которой нередко забывают при упоминании ипотечного кредитования. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.

Одним из преимуществ ипотеки для кредитора является то, что она даёт преимущество ипотекодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. В данном случае речь идёт, в первую очередь, о коммерческой ипотеке. Также стоит отметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.

Помимо того, что сегмент ипотечного кредитования в России на сегодняшний день переживает период роста, он также имеет очень большой потенциал развития как со стороны спроса, так и стороны предложения. Со стороны спроса это обеспечивается ростом доходов населения, повышением грамотности населения в области ипотечного кредитования и его преимуществ, а также общим ростом спроса населения на банковские кредиты. Со стороны предложения рост сегмента ипотечного кредитования обеспечивается такими факторами, как постепенное формирование рынка ипотеки на протяжении нескольких лет, планомерное улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, создание федеральной системы ипотечного кредитования, осознание многими банками значимости ипотеки для собственного успешного развития. Аналитики прогнозируют более бурный рост на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже относительно велика.

К преимуществам ипотечного кредитования, очевидно, относится и то, что, если заёмщик не возвращает в установленный в договоре срок долг по кредиту, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна, её цена достаточно стабильна и имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения не возврата долга, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Таким образом, этот способ кредитования обеспечивает достаточно высокую защиту интересов кредиторов.

Что касается процентной ставки по ипотечному кредиту, то она устанавливается банком с учётом основных рисков. Так или иначе, банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией и значительным изменением валютного курса. Кредитный риск, или риск неуплаты учитывается банком при оформлении залога, который значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. В дополнение к этому тщательно проверяется кредитоспособность заёмщика, часто вводится ряд ограничений на объём ежемесячных выплат последнего. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также является существенным для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит [14, С. 28].

Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга невозможно. Понятно, что досрочное погашение кредита влечёт за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Дело в том, что кредитор не может заранее знать, когда произойдет досрочное погашение, которое, как правило, происходит в момент самой низкой процентной ставки. Кроме перечисленных рисков существуют имущественные риски, а именно риски, которые имеют отношение к объекту залога. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодна для проживания, то в этом случае обязательства заёмщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заёмщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Среди всех видов существующих страховок на рынке ипотеки следует выделить два основных риска, которые подлежат страхованию. Первый риск – это наступление нетрудоспособности заемщика, второй – риск повреждения залогового объекта. Расходы по этим видам страхования, конечно, возлагаются на заемщика и составляют по сумме около 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство случаев ипотечного кредитования имеют длительный срок – до 30 лет. В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Понятно, что такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Устанавливается достаточно высокий, но в, то, же время строго фиксированный процент по ипотечному кредиту. В результате, при благоприятных условиях, кредитор получает от заёмщика значительную сумму переплаты.